À qui incombe les charges de copropriété en cas de vente d’un lot ?

Publié le 5 October 2022

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Lors de la mutation d’un lot en copropriété, il est nécessaire de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur, est redevable des provisions pour charges courantes et/ou exceptionnelles. L’acheteur doit savoir le montant trimestriel de ces charges, et être informé de la répartition des charges et travaux de copropriété au moment de la vente.

Comment se déroule la répartition des charges en cas de vente d’un lot en copropriété ? Qui doit quoi, et qui paie quoi entre le vendeur et l’acquéreur ? Notre article fait le point.

Principes de la vente en copropriété


Ce que dit la loi


La loi est relativement claire à ce sujet. . En effet selon le Décret n°67-223 du 17 mars 1967 article 6-2, par défaut les charges de copropriété en cours sont payées par le copropriétaire (en place) au moment de l’appel de fonds. Les charges étant généralement versables par trimestre, la loi stipule donc que le copropriétaire, vendeur du lot, est redevable des charges concernant le trimestre en cours, au premier jour de chaque trimestre.

Par exemple, pour une vente ayant lieu le 20 mai, c’est le vendeur qui est redevable des charges du 2ème trimestre. L’acheteur lui, sera redevable des charges liées à l’appel de fonds du troisième trimestre, au 1er juillet.

Les charges de copropriétés liées aux travaux


Il peut arriver que des travaux soient en cours sur la copropriété lors de la vente d’un lot. Les dépenses éventuelles liées à ces travaux sont alors à la charge du copropriétaire au moment de l’appel de fonds. Cela implique que :

  • Si l’appel de fonds à lieu avant la signature de l’acte définitif, les travaux sont donc à la charge du vendeur

  • Si l’appel de fonds à lieu après la signature définitive, c’est l’acquéreur qui aura à charge les travaux.

Régularisation des charges : quelle répartition ?


La régularisation des charges de copropriété a lieu une fois par an. L’acheteur est bénéficiaire ou redevable de l’appel des fonds, dès lorsqu’il est reconnu comme nouveau copropriétaire du lot, au moment de l’approbation des comptes annuels.

Exception dans la répartition des charges de copropriété


Dans certains cas, c’est une régularisation prorata temporis qui est négociée dans le contrat de vente, entre les deux parties. C’est-à-dire qu’il y a une répartition équitable des charges selon l’occupation des copropriétaires au moment de la vente.

Ainsi, lors du compromis de vente, un principe de répartition différent de celui proposé par la loi peut être mis en place d’un commun accord entre les deux parties. Si aucun principe de répartition n’est fixé lors du compromis, c’est le principe légal de répartitions qui est appliqué.

En reprenant, notre exemple pour la vente au 20 mai, le vendeur règlera l’ensemble du deuxième trimestre dans un premier temps. Ensuite, l’acheteur s’engage à rembourser au vendeur le jour de la signature de vente, la quote-part de charges correspondant à la période entre le 20 mai et le 31 juin.

Information de l’acheteur avant la vente


Lorsqu’un propriétaire vend son bien, il doit pouvoir fournir au futur acquéreur un ensemble de documents attestant de l’état réel du bien convoité pour que celui-ci puisse prendre sa décision en toute transparence. De façon classique, le vendeur doit alors porter à sa connaissance des informations générales sur le bien (adresse, historique, descriptif du bien et de ses équipements…), mais aussi transmettre tous les diagnostics techniques du logement (CREP, DPE, amiante…)

Dans le cas d’une vente d’un lot en copropriété, le copropriétaire (vendeur) doit apporter des éléments supplémentaires liés à l’immeuble où se situe l’appartement à vendre. Il doit ainsi demander au syndic à Nantes chargé de la gestion de l’immeuble un état daté, et préparer également plusieurs autres documents à annexer à la promesse de vente tels que :

L’état daté des charges de copropriété


À ne pas confondre avec un pré-état daté, le vendeur doit réclamer dans un premier temps un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot. Préparé par le syndic de copropriété, ce document est structuré en trois parties. Les deux premières récapitulent les sommes pouvant rester dues par le vendeur à la date de la vente (sous réserve d’apurement de comptes), et la troisième met en avant ce que le syndic est susceptible de devoir au copropriétaire vendeur. Cela permet d’être à jour au niveau des trop ou moins perçus sur provisions.

Cette dernière partie de l’état daté permet donc à l’acquéreur de connaitre les sommes à sa charge, après la vente. Il s’agit du montant des provisions sur charges courantes prévues dans le budget prévisionnel dont il s’acquittera, le montant des éventuelles dépenses dites « exceptionnelles », liées bien souvent à des travaux de rafraichissement, ravalement ou encore mise aux normes ; et le montant des avances de trésorerie destinées à constituer des réserves pour la copropriété.

Les procès-verbaux d’Assemblée Générale


De plus, le vendeur doit fournir à l’acquéreur les projets de travaux votés lors de l’Assemblée Générale afin d’éviter les mauvaises surprises. Les trois derniers procès-verbaux de l’Assemblée Générale doivent donc être présentés au vendeur lors de l’avant-contrat. Ils permettent d’informer l’acheteur sur les travaux votés en cours, ou ceux à venir. Très souvent, le paiement de ces travaux est échelonné pour que les copropriétaires n’aient pas de sommes trop importantes à régler en une seule fois. C’est ici aussi que les appels de fonds de travaux sont indiqués.

  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Le règlement de copropriété
  • La fiche synthétique de l’immeuble
  • Le Diagnostic Technique Global (s’il existe)

Pour ces 4 derniers points, le vendeur peut librement récupérer ces informations sur son espace client copropriétaire ou se rapprocher de son conseil syndical à Nantes.

Vous pouvez également retrouver l’ensemble des pièces demandées en consultant le service public.

Focus sur les impôts fonciers


La taxe foncière est à la charge du copropriétaire actuel au moment de la vente. Cela signifie que le vendeur doit régler au dernier trimestre l’impôt foncier bien qu’il n’habite plus les lieux. Dans les faits, selon le moment ou le lot est vendu, l’acheteur peut indemniser le vendeur en fonctions de leur durée d’occupation respective du logement. Par exemple, pour une vente ayant eu lieu en août, l’acheteur règle un chèque égal aux quatre douzièmes de la taxe, car le vendeur aura quant à lui, verser la totalité de l’impôt au fisc pour ses 8 mois d’occupation.

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