Lors de la mutation d’un lot en copropriété, il est nécessaire de savoir qui du vendeur ou de l’acquéreur, est redevable des provisions pour charges courantes et/ou exceptionnelles. L’acheteur doit savoir le montant trimestriel de ces charges, et être informé de la répartition des charges et travaux de copropriété au moment de la vente.
Comment se déroule la répartition des charges en cas de vente d’un lot en copropriété ? Qui doit quoi, et qui paie quoi entre le vendeur et l’acquéreur ? Notre article fait le point.
Ce que dit la loi
La loi est relativement claire à ce sujet. Par défaut, les charges de copropriété en cours sont payées par le copropriétaire (en place) au moment de l’appel de fonds. Les charges étant généralement versables par trimestre, la loi stipule donc que le copropriétaire, vendeur du lot, est redevable des charges concernant le trimestre en cours, au premier jour de chaque trimestre.
Par exemple, pour une vente ayant lieu le 20 mai, c’est le vendeur qui est redevable des charges du 2ème trimestre. L’acheteur lui, sera redevable des charges liées à l’appel de fonds du troisième trimestre, au 1er septembre.
S’engager dans une répartition des charges
Dans certains cas, c’est une régularisation prorata temporis qui est négociée dans le contrat de vente, entre les deux parties. C’est-à-dire qu’il y a une répartition équitable des charges selon l’occupation des copropriétaires au moment de la vente.
En reprenant, notre exemple pour la vente au 20 mai, le vendeur règle le deuxième trimestre. En revanche, l’acheteur s’engage à rembourser au vendeur le jour de la signature de vente, la quote-part de charges correspondant à la période entre le 20 mai et le 31 août.
Avant la vente, l’acheteur doit être bien informé
Dans le cas d’une vente d’un lot en copropriété, le copropriétaire (vendeur) doit demander au syndic un état daté, et préparer également plusieurs autres documents indispensables à renseigner dans le contrat de vente.
Faire établir un état daté des charges de copropriété
Dans un premier temps, le vendeur doit réclamer un état daté au syndic de copropriété qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot. C’est un document en trois parties dont les deux premières récapitulent les sommes pouvant rester dues par le vendeur à la date de la vente (sous réserve d’apurement de comptes), et ce que le syndic est susceptible de devoir au copropriétaire vendeur. Cela permet d’être à jour au niveau des trop ou moins perçu sur provisions.
La troisième partie de l’état daté permet donc à l’acquéreur de connaitre les sommes à sa charge, après la vente. Il s’agit du montant des provisions sur charges courantes prévues dans le budget prévisionnel dont il s’acquittera, le montant des éventuelles dépenses dites « exceptionnelles », liées bien souvent à des travaux de rafraichissement, ravalement ou encore mise aux normes ; et le montant des avances de trésorerie destinées à constituer des réserves pour la copropriété.
Les procès-verbaux d’Assemblée Générale
De plus, le vendeur doit fournir à l’acquéreur les projets de travaux votés lors de l’Assemblée Générale afin d’éviter les mauvaises surprises. Les trois derniers procès-verbaux de l’Assemblée Générale doivent donc être présentés au vendeur lors de l’avant-contrat. Ils permettent d’informer l’acheteur sur les travaux votés en cours, ou ceux à venir.
Très souvent, le paiement de ces travaux est échelonné pour que les copropriétaires n’aient pas de sommes trop importantes à régler en une seule fois.
Pour connaitre vos règles et en savoir plus sur les documents que doit fournir le vendeur d’un lot en copropriété, consultez le service public.
Au moment de la régularisation des charges : quelle répartition ?
La régularisation des charges de copropriété a lieu une fois par an. L’acheteur est bénéficiaire ou redevable de l’appel des fonds, puisqu’il est alors le nouveau copropriétaire du lot, au moment de l’approbation des comptes annuels.
Le cas des impôts fonciers
La taxe foncière est à la charge du copropriétaire actuel au moment de la vente. Cela signifie que le vendeur doit régler au dernier trimestre, l’impôt foncier bien qu’il n’habite plus les lieux.
Dans les faits, selon le moment ou le lot est vendu, l’acheteur peut indemniser le vendeur en fonctions de leur durée d’occupation respective du logement. Par exemple, pour une vente ayant eu lieu en août, l’acheteur règle un chèque égal aux quatre douzièmes de la taxe, car le vendeur aura quant à lui, verser la totalité de l’impôt au fisc pour ses 8 mois d’occupation.
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