Les évolutions du Diagnostic de Performance Énergétique en 2025

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document incontournable pour la vente ou la location d’un logement. Il permet de comparer les bien entre eux et de les classer dans une échelle de notes. Depuis sa création en 2006, il a été au cœur de réformes majeures, notamment avec l'objectif de lutter contre les "passoires thermiques". Cet article vous guide au travers des réformes clés du DPE et de l’audit énergétique, en détaillant leurs implications concrètes pour les propriétaires bailleurs.

Comprendre le DPE : définition, rôle et évolutions récentes

Avant de plonger dans les nouveautés de 2025, il est essentiel de rappeler ce qu’est le Diagnostic de Performance Énergétique et comment il a évolué ces dernières années.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE est un diagnostic obligatoire qui évalue :

• La consommation énergétique annuelle d’un logement (kWh/m²/an),
• Son impact climatique (émissions de CO₂),
• Les travaux recommandés pour améliorer la performance (source : service-public.fr).
• À partir du 1er janvier 2026, la consommation des logements chauffés à l’électricité est recalculée avec un facteur de conversion plus favorable (1 kWh = 1,9 kWh d’énergie primaire au lieu de 2,3).

Chaque logement reçoit une étiquette énergétique allant de A (très performant) à G (passoire thermique).

Validité des DPE : quels diagnostics refaire en 2025 ?

Les DPE réalisés avant juillet 2021 sont à présent périmés. Le bailleur n'a pas l’obligation de fournir un nouveau DPE en cours de bail même si le locataire le demande. En revanche, il sera dans l'obligation de le fournir au moment de la reconduction tacite si le locataire le demande et obligatoirement au moment d'un renouvellement de bail.

Validité des DPE en résumé :

• DPE réalisés avant 2018 : déjà caducs.
• DPE réalisés entre janvier 2018 et juin 2021 : expirés en janvier 2025.
• DPE réalisés après juillet 2021 : valides 10 ans.
• À partir du 1er janvier 2026, les DPE encore valides peuvent bénéficier gratuitement d’une nouvelle étiquette officielle (téléchargeable sur le site de l’Observatoire du DPE).

Conseil pratique : bailleurs, vérifiez dès maintenant la date de votre diagnostic pour éviter un blocage lors du renouvellement du bail ou de la mise en vente.

Le mode de calcul du DPE a connu plusieurs remaniements depuis 2021, susceptibles de modifier le classement final.

Néanmoins les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 demeurent valables 10 ans et peuvent faire l’objet d’une mise à jour gratuite. Pour obtenir cette mise à jour, il suffit de télécharger son diagnostic sur l’observatoire DPE (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) afin d’obtenir une attestation avec la nouvelle étiquette.

Les interdictions de location liées au DPE (2025-2034)

La loi Climat et Résilience prévoit une sortie progressive du marché des logements énergivores :

• Depuis le 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G.
• Dès le 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F.
• Dès le 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E.

À noter : au 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an ont déjà été interdits à la toute nouvelle mise en location. Cela signifie pour les bailleurs une perte de revenus potentielle s’ils n’anticipent pas la rénovation énergétique.

L’audit énergétique obligatoire : un outil complémentaire au DPE

Le DPE seul ne suffit plus : l’audit énergétique devient la feuille de route des rénovations à prévoir.

Quand devient-il obligatoire ?

L’audit énergétique s’impose progressivement :

• Depuis le 1er avril 2023 : obligatoire pour la vente de logements classés F et G.
• Depuis le 1er janvier 2025 : obligatoire aussi pour les E.
• Dès le 1er janvier 2034 : obligatoire pour les logements mis en vente classés D (source : ecologie.gouv.fr).

Ce qu’il contient

Contrairement au DPE, l’audit ne constate pas seulement la performance actuelle : il propose des solutions. Il inclut :

• Deux scénarios de rénovation,
• Des estimations de coûts,
• Des gains énergétiques prévisionnels (source : economie.gouv.fr).

Il ne remplace donc pas le DPE mais oriente les travaux à réaliser.

Conséquences pour les propriétaires bailleurs

La réforme du DPE et l’obligation d’audit entraînent des impacts majeurs sur la gestion locative.

Perte de revenus locatifs

Un logement non conforme sera :

• Non louable, entraînant une vacance locative forcée,
• Moins attractif à la vente, car les acheteurs anticipent le coût des travaux.
• Moins pénalisé s’il est chauffé à l’électricité grâce au nouveau mode de calcul du DPE (possible reclassement vers une meilleure étiquette énergétique).

Résultat : perte directe de rentabilité pour le bailleur.

Obligation d’investir dans la rénovation énergétique

Isolation thermique, remplacement des fenêtres, modernisation du chauffage, ventilation performante… autant de travaux indispensables pour conserver un bien rentable.

Valorisation du patrimoine

À l’inverse, un logement rénové :

• Gagne en valeur de revente,
• Se loue plus facilement à un loyer compétitif,
• Améliore le confort des occupants, limitant la rotation des locataires.

La rénovation énergétique des logements devient donc une stratégie patrimoniale à long terme.

Accès aux aides financières

Pour accompagner les bailleurs, plusieurs dispositifs publics sont disponibles :

• MaPrimeRénov’,
• Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ),
• Certificats d’économie d’énergie (CEE),
• Aides de l’ANAH (source : service-public.fr).

Certaines de ces aides sont cumulables : un montage financier intelligent peut réduire considérablement le reste à charge.

Calendrier des échéances à retenir

Voici ce qu’il est important de retenir :

Infographie à venir

Comment anticiper en tant que bailleur ?

La clé, c’est l’anticipation. Voici les bonnes pratiques à mettre en œuvre sans attendre :

• Vérifiez la validité de votre DPE.
• Anticipez les interdictions selon la classe énergétique de votre logement.
• Faites réaliser un audit énergétique volontaire pour planifier les travaux.
• Montez un plan de financement en mobilisant les aides publiques.
• Valorisez vos biens performants (classes A-B-C) dans vos annonces.

Ce qu’il faut retenir : agir dès maintenant pour éviter l’urgence

Le DPE 2025 marque un tournant majeur pour les propriétaires bailleurs. Entre validité raccourcie, interdiction progressive des passoires thermiques et obligation d’audit énergétique, la pression réglementaire est réelle.

Les bailleurs qui anticipent auront plusieurs avantages :

• Éviter la vacance locative,
• Sécuriser leurs revenus,
• Valoriser leur patrimoine,
• Contribuer à la transition énergétique.