Fonds travaux ALUR en copropriété : Obligations et fonctionnement

Le fonds travaux ALUR en copropriété est une obligation légale, instaurée par la loi ALUR. Ce dispositif a pour but de préparer les copropriétés aux dépenses imprévues et de faciliter la réalisation de travaux indispensables. À travers cet article, nous détaillons son fonctionnement, ses obligations et ses avantages.

Le fonds travaux ALUR existe depuis plus de dix ans. Lors de sa mise en place, certains copropriétaires ont émis une réticence, voyant cette épargne forcée comme une dépense supplémentaire.

Nous avons accompagné les copropriétaires en leur donnant une vision à moyen ou long terme. Dans certains immeubles, des travaux importants de ravalement devaient être anticipés. À l’aide du fonds ALUR, il a été possible de prévoir une épargne plusieurs années avant le vote des travaux, et en douceur. Il est même possible d’augmenter le pourcentage de cotisation (au delà de 5% du montant du budget, minimum obligatoire) si le syndicat des copropriétaires a un projet défini de travaux qu’il souhaite voir aboutir.

Alors comme dit Maurice Blondel : l’avenir ne se prévoit pas, il se prépare.

Qu’est-ce que le fonds travaux en copropriété ?

Le fonds travaux est un fonds mis en place par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour provisionner le financement de futurs travaux à réaliser en copropriété. Avant cette date il pouvait exister un mode d’épargne, comme le fond de prévoyance, par exemple, mais il n’était pas encadré par des textes de loi. Seule l’Assemblée Générale (AG) était décisionnaire du montant du placement, et du mode de placement de cette épargne.

Cette obligation en copropriété que vous devez connaître permet :

• De mieux planifier l'entretien de l'immeuble,
• D'anticiper des dépenses importantes pour la copropriété en cas de travaux à effectuer dans les parties communes de l'immeuble.

Le fonds travaux sera ainsi utilisé pour les travaux non inclus dans le budget prévisionnel, qui sont imposés par la réglementation ou votés en Assemblée Générale. La loi impose que ce fonds soit alimenté annuellement à hauteur d’au moins 5 % du budget prévisionnel de la copropriété (Source : Légifrance). Cette somme est séparée des charges courantes et doit être déposée sur un compte bancaire distinct.

Pourquoi le fonds travaux est-il obligatoire ?

Le fonds travaux a été introduit pour répondre à plusieurs problématiques :

• Prévenir les défaillances financières : De nombreuses copropriétés rencontraient des difficultés pour financer des travaux urgents, ce qui retardait les rénovations et augmentait les coûts.
• Améliorer l’entretien des immeubles : Un entretien régulier prévient la dégradation des bâtiments. Cela est bénéfique à la fois pour la sécurité des occupants et pour la préservation de la valeur des biens immobiliers.
• Se conformer aux obligations énergétiques : Avec l’application de lois comme le décret tertiaire et les normes de rénovation énergétique, le fonds permet d’anticiper ces évolutions législatives et de répondre aux attentes environnementales. Preuve que la transition énergétique est au cœur des copropriétés. En résumé, ce dispositif garantit une meilleure gestion financière, préserve la durabilité des bâtiments et facilite leur mise en conformité avec les réglementations en vigueur.

Qui est concerné par le fonds travaux en copropriété ?

Toutes les copropriétés à usage d’habitation sont concernées, à l’exception de celles répondant à ces critères :

• Pour les copropriétés neuves livrées il y a moins de 5 ans,
• Pour les copropriétés de moins de 10 lots lorsque l’Assemblée Générale de copropriétaires vote à l’unanimité de ne pas constituer de fonds travaux,
• Si le diagnostic technique global (DTG) de la copropriété ne met en lumière aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir : dans ce cas, la dispense ne vaut que pour 10 ans,
• Pour les copropriétés ayant déjà constitué un budget travaux équivalent au budget prévisionnel en cours.

Comment fonctionne le fonds travaux ?

Chaque copropriétaire contribue au fonds travaux proportionnellement à ses tantièmes (sa quote-part dans la copropriété). Les sommes collectées peuvent uniquement financer des travaux de conservation, d’entretien ou d’amélioration des parties communes. Contrairement aux charges courantes, les contributions au fonds travaux ne sont pas remboursées en cas de vente. Elles restent attachées au lot, bénéficiant ainsi au futur propriétaire. Il est cependant possible de négocier le montant de l’épargne effectuée, avec l’acheteur, devant notaire.

Le montant du fonds travaux ALUR doit être égal ou supérieur à 5% du budget prévisionnel. Les copropriétés pour lesquelles, le fonds travaux dépasse le montant du budget prévisionnel annuel, peuvent suspendre les cotisations sur décision d’Assemblée Générale.

Le déblocage du fonds travaux, pour paiement de travaux votés en Assemblée Générale, est possible partiellement ou intégralement. Cependant cette décision est soumise au vote d’Assemblée Générale, dans une résolution distincte des travaux. Attention également à l’affectation des fonds: ils sont appelés chaque trimestre avec les charges courantes en charges communes générales. Il est possible d’utiliser le fonds travaux pour des travaux appelés sur une autre “clé de charge” (charges bâtiment par exemple). Le logiciel établit le calcul directement.

Quels sont les avantages du fonds travaux ?

Le fonds travaux offre plusieurs avantages :

• Facilite l’anticipation financière, permettant aux copropriétés de planifier sereinement les travaux à venir,
• Contribue à la valorisation des biens : un immeuble bien entretenu conserve une valeur immobilière élevée,
• Assure la conformité légale, évitant les sanctions liées à l'absence de mise en conformité.

Les nouveautés du fonds travaux ALUR

Au fil du temps, le fonds travaux ALUR a connu quelques changements.

• Le délai pour la constitution du fonds ALUR passe de 5 ans à 10 ans à compter du 1er janvier 2023.
• La nature des travaux qui peuvent être financés par le fonds travaux sont :
  • L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux,
  • Le diagnostic technique global,
  • La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adoptés par l’assemblée générale,
  • Les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence,
  • Les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Questions fréquentes

1. Le fonds travaux est-il obligatoire dans toutes les copropriétés ? Non, les copropriétés de moins de 10 lots peuvent y renoncer par décision d’AG.
2. Peut-on utiliser le fonds pour des dépenses courantes ? Non, il est exclusivement réservé aux travaux prévus par la copropriété et votés en Assemblée Générale.
3. Où sont placés les fonds cotisés ? Le rôle de votre syndic de copropriété est de vous faire part de cet aspect. Les fonds cotisés sont sur un compte bancaire dédié au fonds ALUR, et différent du compte courant du syndicat des copropriétaires.

Pourquoi le fonds travaux est essentiel pour votre copropriété ?

Le fonds travaux en copropriété est un outil indispensable pour garantir la pérennité des immeubles. et assurer leur mise en conformité avec les obligations légales. Bien que parfois perçu comme une contrainte financière, il constitue une sécurité pour les copropriétaires et contribue à la valorisation des biens immobiliers. Il est toujours plus agréable de pouvoir voter des travaux en Assemblée Générale, en utilisant l’épargne constituée depuis des mois, plutôt que de financer les travaux avec des appels sur fonds propres, souvent à régler assez rapidement.