Qu’est-ce que l’assurance « loyers impayés » ?

Aussi nommée Garantie Loyers Impayés (GLI), l’Assurance Loyers Impayés est une assurance privée à laquelle le propriétaire bailleur peut souscrire afin de se prémunir contre le risque de loyers impayés. BRAS Immobilier, expert en gestion locative à Nantes et sur la Côte d’Amour fait le point sur cette assurance souvent proposée aux bailleurs lors de la gestion de leur bien.

Comment fonctionne l'assurance loyers impayés ?

La Garantie des Loyers Impayés est un **contrat d’assurance non obligatoire** permettant de se protéger contre les loyers impayés des locataires, qui peut être souscrite à titre individuel ou par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier. **Ces contrats sont proposés uniquement dans le cas d’un logement à habitation permanente**, donc en résidence principale. Les locations saisonnières, bureaux, commerces et résidences étudiantes en sont alors exclues.

Une autre garantie existe afin de se protéger contre les loyers impayés : la garantie Visale. Destinée aux bailleurs du secteur privé, c’est un contrat de cautionnement social contre les loyers impayés qui s’adresse aux salariés "précaires" âgés de moins de 30 ans, ou des salariés plus âgés sans CDI.

Les locataires éligibles doivent être en CDI ou en CDD avec contrat. Pour un nouveau locataire, ou un locataire logé depuis moins de 6 mois, le loyer (charges et taxes comprises) ne doit pas dépasser 37% de ses revenus. Dans le cas d’un locataire en place déjà depuis plus de 6 mois, une analyse de ses anciens paiements est faite. 

Pourquoi souscrire à une assurance loyers impayés ?

Les intérêts de cette assurance sont nombreux, mais le but est surtout **d’assurer une stabilité financière aux bailleurs**, en couvrant le non-paiement des locataires.

Les propriétaires bailleurs réalisent souvent un investissement locatif. Qui dit investissement locatif, dit crédit immobilier. L’ALI permet de protéger les bailleurs. Elle assure le paiement mensuel d’un loyer, permettant de couvrir les mensualités de remboursement dudit crédit.

De plus, l’assurance couvre également les bailleurs lors de la trêve hivernale : En cas de procédure à l’encontre du locataire, débiteur, il est impossible de le déloger (pas d’expulsion) entre novembre et mars. L’assurance protège donc le propriétaire des impayés pendant ces mois compliqués.

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Les obligations et garanties couvertes

La Garantie des Loyers Impayés ne s’adresse qu’à des locataires solvables, pour qui, le montant du loyer n’excède pas 1/3 de leurs revenus.

Le rôle du bailleur, qu’il soit un particulier ou un professionnel de l’immobilier, est de s’assurer des conditions d’éligibilité des locataires à l’assurance loyers impayés.

Concernant les garanties de l’assurance, elles dépendent du contrat, de la société d’assurance et du montant de cette dernière. Toutefois, les garanties les plus couramment couvertes sont les suivantes.

• Le recouvrement des loyers impayés
• Les frais de procédure en cas de litige entre le locataire et le bailleur (remboursement des frais d’avocats jusqu’à 3 000€)
• Les éventuels frais de détériorations et dégradations
• La compensation des loyers perdus durant l’exécution des travaux
• La perte de revenus, à la suite du départ du locataire ou de son décès

Le montant des cotisations pour ce genre d’assurance dépend encore une fois de la société. Elle correspond à un pourcentage du loyer, à payer tous les mois. Il est également important de savoir que le coût de l’assurance peut être déduit des revenus fonciers.

Est-il possible de cumuler l'assurance loyers impayés avec une caution solidaire ?

En raison de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, il est stipulé que le cautionnement ne peut être demandé au locataire si le bailleur a souscrit une assurance loyers impayés. Attention, cette règle ne s’applique pas dans le cas d’un logement loué auprès d’un étudiant ou d’un apprenti.

Comment choisir son assurance loyers impayés ?

Pour votre souscription d’assurance, vous avez la possibilité de le faire en direct auprès d’un assureur. Cette méthode est souvent plus onéreuse et plus risquée pour le propriétaire bailleur qui peut perdre ses garanties pour un non-respect des conditions du contrat.

Notre agence immobilière peut également vous accompagner sur ce volet, étant certifiée ORIAS depuis 2017. En effet, la souscription d’un contrat d’assurance loyers impayés est plus sécurisée via un professionnel de l’immobilier. En tant qu’intermédiaire, le professionnel de l’immobilier est responsable du bon respect du contrat et s’occupe des appels des loyers, des relances et du suivi des procédures en lien avec l’assurance. Le bailleur n’a pas à s’occuper de toute la partie administrative, ce qui reste un vrai gain de temps.

Loyers impayés : que faire ?

En cas d’incident, le bailleur est tenu de respecter la procédure suivante :

• Faire parvenir un courrier de relance auprès du locataire, puis une mise en demeure. Cette relance doit être accompagnée d’un avis de réception.
• Faire parvenir une déclaration de sinistre auprès de l’assureur.

Un défaut de paiement n’est pas rare, l’Assurance Loyers Impayés est une réelle garantie d’avoir un loyer payé chaque mois. L’ALI devient de plus en plus préconisée auprès des bailleurs lors de la mise en location d’un bien. Il est important d’en comprendre tous les aspects avant d’y souscrire.