Comment calculer le taux de rentabilité locative ? Guide complet 2025

Calculer le taux de rentabilité locative est essentiel pour tout investisseur immobilier éclairé. Cet indicateur révèle la performance réelle d’un bien : brut, net, net-net, ou encore via le TRI (Taux de Rendement Interne). Ce guide 2025 vous livre toutes les formules, explications, astuces et outils pour bien comprendre les chiffres, prendre de bonnes décisions et anticiper les évolutions du marché. Des exemples concrets, des simulateurs gratuits, et des comparaisons vous aideront à appliquer les concepts à votre projet.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

Le taux de rentabilité locative exprime le rendement d’un bien immobilier par rapport à l’argent investi. Il est généralement exprimé en pourcentage et peut se calculer à plusieurs niveaux :

• Rentabilité brute : la formule la plus simple, qui ne prend en compte que le prix d’achat et le loyer.
• Rentabilité nette : elle inclut les charges et frais liés au bien.
• Rentabilité nette-nette : elle intègre la fiscalité pour refléter le revenu réel de l’investisseur.
• Taux de Rendement Interne (TRI) : l’indicateur le plus complet, qui prend en compte tous les flux financiers sur la durée de détention.

Exemple rapide : Si vous avez fait le choix d’acheter un appartement à Nantes au prix de 200 000 € et le louez 800 € par mois, la rentabilité brute est de 4,8 % ((800 × 12) ÷ 200 000 × 100). Mais après déduction des charges et impôts, le rendement net-net peut tomber autour de 3 %.

Calcul de la rentabilité brute

La rentabilité brute est souvent utilisée par les agences immobilières pour comparer des biens.

Sa formule est simple : Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel × 12) ÷ Prix d’achat total × 100

À retenir :

• Rapide à calculer
• Utile pour comparer plusieurs biens
• Ne prend pas en compte les charges, travaux ou fiscalité

Exemple : Achat à 200 000 €, loyer 800 €/mois → 4,8 % brut. Même si cette méthode est pratique, elle peut être trompeuse. Elle ne reflète pas la réalité et l'actualité financière de l’investissement immobilier.

La rentabilité nette : une vision plus précise

La rentabilité nette prend en compte toutes les dépenses liées à l’exploitation du bien :

• Taxe foncière
• Charges de copropriété non récupérables
• Frais de gestion (si vous déléguez)
• Assurances et entretien
• Vacances locatives

Formule : Rentabilité nette (%) = (Loyer annuel – Charges) ÷ Prix d’achat total × 100

Exemple : Loyer annuel 9 600 €, charges 2 600 €, prix d’achat total 200 000 € → 3,50 % net. C’est un indicateur beaucoup plus fiable pour évaluer un projet immobilier, surtout si vous comparez plusieurs villes ou types de biens.

La rentabilité nette-nette : l’effet de la fiscalité

Pour connaître son gain réel, il faut considérer la fiscalité. Selon sa tranche d’imposition et son régime fiscal, le rendement peut varier fortement. Les options courantes incluent :

• Micro-foncier : déduction forfaitaire de 30 %
• Régime réel : déduction des charges réelles et amortissements
• LMNP : amortissement du bien et du mobilier pour réduire l’imposition

Exemple : Un bien net à 3,5 % peut tomber à 2 % après impôts, ou atteindre 4,5 % si vous utilisez un dispositif fiscal avantageux.

Chaque situation est unique, d’où l’importance de personnaliser le calcul selon votre profil.

Le TRI : le calcul avancé pour les investisseurs expérimentés

Le Taux de Rendement Interne (TRI) mesure le rendement global d’un investissement sur toute sa durée, en intégrant :

• Loyers perçus
• Charges et travaux
• Fiscalité
• Revente du bien

C’est un indicateur particulièrement utile pour comparer plusieurs projets ou évaluer des investissements sur plusieurs années.

Exemple : Vous avez choisi d’acheter un appartement à Rezé pour 180 000 €, percevez 7 000 € de loyers nets par an et le revendez 15 ans plus tard à 230 000 €. Le TRI vous donnera le rendement annualisé réel de cette opération.

Le contexte immobilier 2025

En 2025, le marché offre des conditions intéressantes pour les investisseurs :

• Taux de crédit stabilisés
• Prix en légère baisse à Nantes, entre -5 et -7 % sur 1 an
• Loyers stables ou en légère hausse
• Nouvelles réglementations : interdiction de louer les logements F et G sans travaux
• Augmentation de l’offre des biens : davantage de choix pour les acheteurs

Petit conseil : Pour des villes comme Nantes, Vannes ou Le Pouliguen, ces tendances doivent être intégrées dans votre calcul pour anticiper la rentabilité réelle.

"L’investissement immobilier demeure l’un des meilleurs placements en matière de rapport risque/rentabilité. L’acquisition d’un bien locatif situé dans un bon quartier offre non seulement une rentabilité intéressante, mais permet également de se constituer un patrimoine durable."

Conseils pour bien calculer et interpréter la rentabilité locative

Bien calculer et interpréter la rentabilité locative est essentiel pour prendre des décisions éclairées et sécuriser votre investissement.

1. Ne vous fiez jamais à la rentabilité brute seule.
2. Incluez toutes les charges et impôts pour obtenir un résultat réaliste.
3. Utilisez un simulateur pour tester différents scénarios (vacance locative, travaux, fiscalité).
4. Comparez la rentabilité avec l’attractivité de la zone : un rendement élevé dans une ville peu demandée peut être risqué.
5. Vérifiez la performance sur le long terme grâce au TRI.

Exemple pratique

S’il s’agit d’un investissement locatif à Nantes type appartement T2 :

• Prix : 250 000 €
• Loyer mensuel : 1 100 €
• Charges annuelles : 3 000 €
• Rentabilité brute : 5,28 %
• Rentabilité nette : 3,8 %
• Rentabilité nette-nette : 3,1 % après impôts

Ce qu’il faut retenir pour bien calculer son taux de rentabilité locative

Le calcul de la rentabilité locative est indispensable pour investir intelligemment. Il permet :

• De comprendre ce que vous rapportera réellement un bien
• De comparer différents projets et villes
• D'anticiper les risques liés à la fiscalité et aux charges
• De décider si l’investissement correspond à vos objectifs financiers

En 2025, avec des taux de crédit en baisse et des opportunités à saisir dans certaines communes, il est plus important que jamais de maîtriser le calcul de rentabilité. Prenez le temps de calculer correctement votre rendement, ajustez selon votre fiscalité et vos charges, et utilisez des outils pour simuler différents scénarios.

Ainsi, que vous investissiez à Nantes, Rezé, Vannes ou sur le littoral atlantique, vous aurez toutes les clés pour faire des choix éclairés et sécuriser votre investissement.