Loi Climat et Résilience : impacts et obligations pour l’immobilier en 2025

La transition énergétique transforme en profondeur le marché immobilier français. Depuis 2021, la loi Climat et Résilience fixe un calendrier précis pour éradiquer les passoires thermiques et améliorer la performance énergétique des logements. En 2025, de nouvelles obligations sont entrées en vigueur et concernent directement les propriétaires, bailleurs et investisseurs.

Comprendre la Loi Climat et Résilience dans l’immobilier

Avant d’entrer dans le détail, retour sur les origines et les objectifs de cette loi.

Une loi issue de la Convention citoyenne pour le climat

Adoptée en août 2021, la loi Climat et Résilience est la traduction législative des propositions de la Convention citoyenne pour le climat (2019-2020). Elle vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre de la France de 55 % d’ici 2030 par rapport à 1990.

Pourquoi cibler le secteur immobilier ?

En France, le bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre. Il représente à lui seul 27 % des émissions de CO₂ et près de 45 % de la consommation d’énergie finale. Le secteur du bâtiment a donc un rôle central dans l’atteinte de la neutralité carbone à l’horizon 2050. Aussi, le taux de passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE) dans le parc locatif privé s’élève à 18,5 % (soit près de 1,5 million de logements), contre 15,7 % dans l’ensemble des résidences principales (source : Ministères Aménagement du territoire Transition écologique).

Le rôle central du DPE dans la loi Climat

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est au cœur de la réforme.

Qu’est-ce que le DPE ?

Le DPE évalue :

• La consommation énergétique d’un logement (kWh/m²/an),
• Son impact climatique (émissions de CO₂),
• Les recommandations de travaux.

Chaque logement reçoit une étiquette de A (très performant) à G (très énergivore).

Les réformes du DPE depuis 2021

Quelques évolutions clés :

• 1er juillet 2021 : nouvelle méthode de calcul basée sur les caractéristiques du bâti (et non plus sur les factures).
• 1er juillet 2021 : le DPE devient opposable : un vendeur ou bailleur peut être tenu responsable d’une mauvaise étiquette.
• 2022 : fusion des anciennes étiquettes énergie et climat en une seule note plus lisible.
• 2024 : ajustements du mode de calcul pour les petites surfaces (moins de 40 m²).
• 1er janvier 2026 : nouvelle révision prévue pour mieux intégrer le mix électrique français (source : info.gouv.fr).

Validité des DPE en 2025

La question de la validité des Diagnostics de Performance Énergétique est centrale pour les propriétaires bailleurs et vendeurs. Avec les nouvelles réformes, de nombreux DPE deviennent caducs et devront être refaits en 2025.

Conséquence directe : des centaines de milliers de propriétaires doivent donc refaire leur DPE en 2025 avant toute mise en vente ou location. Cela représente un enjeu majeur pour le marché immobilier, car un DPE caduc bloque toute transaction ou signature de bail.

Le calendrier des interdictions de location (2025-2034)

La loi Climat et Résilience introduit une interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores :

• 1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G (soit 600 000 logements).
• 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F (soit 1,2 million).
• 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E (soit 2,6 millions).

L’audit énergétique : un outil complémentaire au DPE

Si le DPE donne une photographie de la performance énergétique d’un logement, l’audit énergétique va plus loin en proposant un plan d’action pour réduire sa consommation d’énergie et améliorer le confort du bien.

Quand devient-il obligatoire ?

Les immeubles d’habitation en copropriété de 50 logements ou plus, avec un chauffage ou une climatisation collectifs, doivent obligatoirement réaliser un audit énergétique.

Depuis le 1er janvier 2012, un diagnostic de performance énergétique (DPE collectif) doit être fait dans les 5 ans pour les bâtiments équipés de ce type d’installation.

Exception : si l’immeuble (50 logements ou +, avec chauffage/clim collectif) a déposé son permis de construire avant le 1er juin 2001, il n’est pas concerné par l’obligation de DPE collectif.

Si un audit énergétique a déjà été réalisé et qu’il date de moins de 5 ans, il suffit de le mettre à jour pour qu’il respecte la nouvelle réglementation, comme le dit l'article R.134-14 du CCH (source : finistere.gouv).

Que contient-il ?

L’audit énergétique propose une estimation des coûts, un zoom sur les économies d’énergie attendues, ainsi que deux scénarios de rénovation :

• Un scénario en une seule étape : il s’agit d’une rénovation complète et performante permettant d’atteindre directement une classe énergétique proche de A ou B. Sur Nantes et son agglomération, lorsqu’il n’est pas possible d’atteindre le niveau BBC, une certification « territoire » peut être obtenue. Celle-ci ouvre droit aux mêmes subventions de Nantes Métropole que pour une rénovation BBC.
• Un scénario en plusieurs étapes (PPPT) : il définit un plan de travaux progressifs (isolation, chauffage, ventilation, etc.) réalisables sur plusieurs années, afin d’étaler les coûts et de programmer la montée en performance énergétique par phases.

Contrairement au DPE, l’audit est un outil d’accompagnement concret pour aider les propriétaires à planifier leurs travaux. Vérifiez que votre bâtiment ne fasse pas partie d’un bâtiment protégé car les contraintes de travaux et les subventions y afférent sont différentes. De plus, il sera nécessaire d’effectuer un audit patrimonial en plus d’un audit énergétique et architectural.

Les impacts pour les propriétaires et investisseurs

La loi Climat et Résilience bouleverse le marché immobilier : elle impose de nouvelles obligations qui transforment profondément la gestion et la valorisation des biens. Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, il s’agit à la fois d’un défi financier et d’une opportunité patrimoniale.

1. Perte de revenus locatifs

Un logement non conforme devient inlouable, donc perte directe de rentabilité et forte baisse de prix à la vente. Exemple : un bailleur possédant un studio classé G à Nantes risque une vacance locative prolongée le temps des travaux de remise en état, avec impossibilité légale de signer un nouveau bail.

2. Obligation d’investir

Les travaux de rénovation énergétique des logements deviennent incontournables pour rester conforme aux textes législatifs du gouvernement actuel : isolation des façades, remplacement de chaudière, amélioration ou remplacement de la ventilation… Selon l’ADEME, le coût moyen d’une rénovation énergétique performante se situe entre 20 000 et 40 000 € par logement.

3. Valorisation du patrimoine

Un logement rénové par des travaux d’isolation et de remplacement de chauffage central peut gagner une à deux classe(s) sur le DPE, augmentant sa valeur de revente et renforçant son attractivité auprès des locataires. À l’inverse, un bien mal classé subira une décote estimée entre 10 % et 20 % selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM).

Le passage du simple au double vitrage ne suffit plus aujourd’hui à améliorer significativement le DPE. Pour un véritable gain énergétique, l’isolation des sols, murs et plafonds reste la solution la plus efficace.

Aides financières disponibles

Heureusement, plusieurs dispositifs publics et privés permettent d’amortir le coût de la rénovation :

• MaPrimeRénov’: jusqu’à 90 % du coût pris en charge pour les ménages modestes.
• Éco-PTZ : jusqu’à 50 000 € de prêt à taux zéro, cumulable avec d’autres aides.
• CEE (Certificats d’Économie d’Énergie) : primes versées par les fournisseurs d’énergie.
• Aides de l’ANAH : subventions pour les logements anciens destinés à la location.

Exemple concret : la copropriété Massillon, à Nantes, que nous gérons, a réalisé une rénovation énergétique financée en partie par un éco-PTZ collectif. Résultat : 40 % de réduction de consommation énergétique et une revalorisation immédiate des appartements.

Comment anticiper en tant que propriétaire bailleur ?

Pour ne pas subir ces nouvelles obligations, il est indispensable d’anticiper les travaux dès aujourd’hui en fonction de l’année de construction. Voici les bonnes pratiques à adopter immédiatement :

• Vérifiez la validité de votre DPE.
• Anticipez les interdictions selon la classe énergétique de votre bien.
• Faites réaliser un audit énergétique volontaire pour identifier les travaux prioritaires.
• Montez un plan de financement en mobilisant les aides publiques et les prêts spécifiques.

En prenant les devants, vous transformez une contrainte réglementaire en opportunité de valorisation patrimoniale.

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