Investir dans le neuf ou l’ancien en 2025 : avantages, inconvénients et prix

L'achat immobilier est une étape majeure dans la vie de nombreux Français. Face à la diversité des options disponibles, une question revient fréquemment : faut-il privilégier l'achat dans le neuf ou dans l’ancien ? Cet article propose un comparatif détaillé pour vous aider à faire le choix le plus adapté à vos besoins et à votre budget en 2025.

État du marché immobilier en 2025

En 2025, le marché immobilier français a retrouvé un certain équilibre après les turbulences de 2022/2023. Selon les données des Notaires de France publiées en juillet 2025, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est amélioré. Cela s’explique notamment par la baisse des prix constatée dans certaines grandes métropoles, notamment sur Nantes et sa région.

Le prix moyen en septembre 2025 pour l’achat d’un appartement à Nantes (centre ville - dans le neuf et l'ancien confondus) s’établit à 3 898 €/m² et 3 904 €/m² pour les maisons (source : Figaro Immobilier. Ces chiffres confirment l’attractivité du marché immobilier nantais, où les prix restent relativement élevés malgré la baisse des prix observée au niveau national. Car en effet, les prix des nouvelles mises en vente sont plus bas qu’en 2023/2024.

Acheter dans l’ancien : prix attractifs mais travaux à prévoir

L’immobilier ancien conserve un avantage principal : son prix d’achat est généralement inférieur à celui du neuf. Cela permet d’acquérir un logement plus grand ou mieux situé pour un budget identique. Dans les centres-villes et les quartiers historiques, l’ancien domine l’offre.

Au-delà du prix, l’ancien offre un charme particulier, des hauteurs sous plafond généreuses et la possibilité de rénover et personnaliser le bien. Toutefois, il présente aussi des limites. Les performances énergétiques sont souvent faibles. Avec l’application progressive de la loi Climat et Résilience, certains logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués. Ce facteur doit absolument être intégré dans la réflexion des investisseurs.

L’imposition sur les ventes immobilières (mutations) plombe un peu plus le budget des acquéreurs de biens anciens. Cela représente entre 7% et 8% du prix net vendeur négocié. La nouvelle taxe départementale (2025) augmente cette imposition de 0.5% pour les ménages hors primo-accédant cela représente par exemple sur une maison/appartement vendu 350 000 €, une augmentation de 1 750 € de frais. Des frais que l’acquéreur aurait certainement injecté dans son budget travaux de rénovation énergétique ou de conformité.

L’immobilier est une aventure où chaque décision compte : investir demande de la vision, vendre exige du discernement.

Le Cabinet BRAS Immobilier accompagne ceux qui souhaitent avancer avec justesse — parce qu’un projet réussi est toujours le fruit d’un bon conseil.

Acheter dans le neuf : confort, garanties et économies d’énergie

À l’inverse, l’achat dans le neuf séduit par le confort qu’il apporte. Les logements construits en 2025 respectent des normes strictes en matière d’isolation thermique et acoustique, ce qui réduit significativement les factures d’énergie et améliore la qualité de vie. Les acquéreurs bénéficient également de garanties légales, comme la garantie décennale ou la garantie de parfait achèvement, qui couvrent les éventuels défauts de construction.

Autre avantage non négligeable : les frais de notaire sont réduits. Ils sont entre 2 % et 3 % du prix d’achat, soit près de trois fois moins que dans l’ancien.. Cette différence peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économies. En ce qui concerne le neuf, si vous prenez la décision d'acheter une maison à Nantes ou un appartement, le prix médian est plus élevé.

En revanche, acheter dans le neuf demande de la patience. La majorité des ventes se fait en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), ce qui implique un délai de livraison de 12 à 24 mois, voire davantage pour les grands programmes immobiliers. De plus, les programmes neufs sont rarement situés au cœur des villes et se trouvent le plus souvent en périphérie, ce qui peut impliquer des compromis sur la localisation.

Tableau comparatif entre l’ancien et le neuf

Pour mieux visualiser les avantages et contraintes entre l’immobilier neuf vs ancien.

Recommandations concrètes selon votre profil

 
Pour vous aider à faire le meilleur choix immobilier, voici quelques recommandations concrètes adaptées à votre profil et à vos priorités

Budget restreint – Primo-accédant

Si vous disposez d’un budget limité ou que vous achetez pour la première fois, peut-être préférer l’achat d’une maison ou appartement dans l’ancien. Attention toutefois aux éventuels travaux et à la performance énergétique (DPE) : il est important de les intégrer dans votre budget. Des aides financières comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro peuvent vous accompagner dans la rénovation et la mise aux normes énergétiques.

Priorité au confort, au développement durable

Si votre priorité est le confort, l’efficacité énergétique et la tranquillité d’esprit, le neuf peut être avantageux. Vous bénéficierez de garanties constructeur, d’un logement sans travaux et d’une isolation performante. Prenez cependant en compte les délais de livraison et les possibilités de négociation auprès des promoteurs, qui peuvent parfois proposer des remises attractives.

Investissement locatif

Pour un investissement locatif, le neuf peut encore présenter des avantages, même après la fin du dispositif Pinel. Renseignez-vous sur d’autres dispositifs comme le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) ou des incitations locales qui peuvent optimiser votre rentabilité et vos avantages fiscaux.

Ce qu’il faut retenir pour choisir entre immobilier neuf ou ancien

Le débat entre neuf et ancien en 2025 ne connaît pas de réponse universelle. Tout dépend des priorités de l’acquéreur : budget, localisation, confort, délais, performance énergétique ou encore stratégie patrimoniale. Ce qui est certain, c’est que dans un marché où les prix évoluent différemment selon les villes et où la transition énergétique influence fortement la valeur des biens, il est indispensable d’analyser précisément son projet avant de se lancer.

Pour maximiser ses chances de réussite, mieux vaut comparer plusieurs biens, simuler les frais annexes et se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. C’est à cette condition que l’on peut réellement faire un choix éclairé entre neuf et ancien, en optimisant à la fois son confort de vie et son investissement à long terme.