Préparer sa retraite ne consiste pas uniquement à mettre de l’argent de côté. Il s’agit aussi d’anticiper une période où les revenus peuvent évoluer, tout en cherchant à préserver son niveau de vie. Dans cette perspective, l’immobilier peut constituer l’un des leviers d’une stratégie patrimoniale à long terme. L’enjeu n’est pas simplement « d’acheter de l’immobilier », mais de choisir un projet cohérent avec son âge, sa capacité d’épargne, son horizon de placement et ses besoins futurs.
Pourquoi investir dans l’immobilier pour préparer sa retraite ?
L’immobilier peut répondre à plusieurs objectifs lorsqu’il est envisagé sur le long terme. Le premier consiste à réduire ses dépenses de logement au moment de la retraite. Un propriétaire ayant terminé de rembourser son crédit immobilier n’a, par exemple, plus de loyer ou de mensualités d’emprunt à supporter, même si certaines dépenses demeurent : taxe foncière, charges de copropriété, entretien ou travaux.
L’immobilier locatif poursuit une logique différente. L’achat d’un logement destiné à la location permet de se constituer progressivement un patrimoine tout en percevant des loyers. Une fois le crédit en grande partie ou totalement remboursé, ces revenus peuvent contribuer à compléter une pension de retraite.
Enfin, un bien immobilier conserve une valeur patrimoniale qui peut être mobilisée de différentes manières : conservation du logement, revente pour dégager un capital ou transmission. La stratégie retenue dépend donc autant de la situation actuelle de l’investisseur que de ses projets à 15 ou 20 ans.
Préparer sa retraite, c’est aussi offrir à ses enfants un patrimoine pour leur avenir.
Devenir propriétaire de sa résidence principale : un premier levier
Avant même de parler d’investissement locatif, l’acquisition de sa résidence principale peut jouer un rôle important dans la préparation de la retraite.
L’objectif est notamment d’arriver, lorsque cela est possible, à cette période de la vie avec un emprunt immobilier remboursé ou suffisamment réduit. La disparition d’une mensualité de crédit peut alors alléger fortement le budget consacré au logement.
Cette stratégie nécessite néanmoins de regarder plus loin que le seul remboursement du prêt. Être propriétaire implique également de financer l’entretien du logement, les éventuels travaux, les charges de copropriété lorsqu’il s’agit d’un appartement ou encore la taxe foncière.
Il peut donc être utile d’anticiper l’évolution du logement lui-même. À l’approche de la retraite, certaines personnes choisissent par exemple de vendre une grande résidence devenue moins adaptée pour acquérir un logement plus petit, réduire leurs dépenses ou dégager une partie du capital constitué au fil des années.
Investir dans un logement pour générer des revenus complémentaires
L’investissement locatif permet de poursuivre un autre objectif : constituer aujourd’hui un patrimoine susceptible de produire des revenus demain.
Pendant la durée du financement, les loyers perçus participent au paiement des mensualités du crédit et des différentes dépenses liées au logement. À terme, une fois l’emprunt remboursé, le propriétaire peut conserver le bien et continuer à percevoir des loyers.
Il faut toutefois raisonner en revenus nets et non uniquement en loyers encaissés. Taxe foncière, charges non récupérables, assurance, travaux, frais de gestion, fiscalité ou périodes sans locataire peuvent réduire la rentabilité réelle de l’investissement.
Un appartement affichant un loyer élevé n’est donc pas automatiquement un bon investissement. La qualité de son emplacement, la demande locative, le prix d’achat, l’état du logement et les charges futures sont tout aussi déterminants.
L’investissement locatif doit ainsi être considéré comme un projet de long terme, et non comme la simple recherche du rendement le plus élevé à court terme.
Quels critères regarder avant d’investir ?
Pour préparer sa retraite avec un investissement immobilier, le choix du logement est essentiel. Plusieurs éléments doivent être étudiés avant de signer.
L’emplacement et la demande locative
Un logement situé dans un secteur où la demande locative est régulière limite généralement le risque de vacance locative entre deux locataires. La proximité des transports, des commerces, des établissements d’enseignement, des bassins d’emploi et des principaux services peut jouer un rôle important.
À Nantes, Vannes ou Les Sables-d’Olonne ou Pornichet, le choix du quartier doit être mis en relation avec le type de locataire recherché et le projet patrimonial de l’acquéreur. Un investissement destiné à un étudiant, à un jeune actif ou à une famille ne répond pas nécessairement aux mêmes critères.
Le coût réel de l’investissement
Le prix affiché dans l’annonce immobilière n’est qu’une partie de l’équation. Il faut également intégrer les frais d’acquisition, les éventuels travaux, le financement, les charges de copropriété, la taxe foncière et les dépenses liées à la mise en location.
La rentabilité immobilière doit donc être étudiée sur l’ensemble du projet, et pas uniquement à partir du rapport entre le prix du logement et le montant du loyer.
L’état de la copropriété
Pour un appartement, l’analyse de la copropriété est indispensable. Les procès-verbaux des dernières assemblées générales, les travaux votés ou envisagés, le niveau des charges et l’état général de l’immeuble peuvent avoir un impact direct sur le budget du propriétaire.
Un appartement séduisant à première vue peut devenir beaucoup moins intéressant si d’importants travaux de toiture, de façade ou de rénovation énergétique doivent être financés dans les années suivantes.
La performance énergétique du logement
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est désormais un critère incontournable pour un investissement locatif. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location dans les conditions prévues par la réglementation. Cette restriction concernera les logements classés F à partir de 2028 puis les logements classés E à partir de 2034.
Acheter un logement énergivore peut rester pertinent dans certains projets, notamment lorsqu’une rénovation est prévue et correctement budgétée. En revanche, ignorer le coût futur des travaux peut fragiliser toute la stratégie d’investissement.
Quelle fiscalité pour l’investissement locatif en 2026 ?
La fiscalité ne devrait jamais être l’unique raison d’acheter un logement pour sa retraite. Elle fait néanmoins partie des paramètres à étudier avant d’investir.
Le dispositif Pinel, très présent dans les stratégies d’investissement locatif des années précédentes, a pris fin le 31 décembre 2024. Un nouvel investissement réalisé en 2026 ne peut donc plus bénéficier de cette réduction d’impôt. Les investisseurs ayant réalisé une opération Pinel avant son extinction peuvent en revanche continuer à bénéficier de l’avantage fiscal lorsqu’ils respectent les conditions prévues par leur engagement.
Depuis 2026, le dispositif Relance logement, également appelé dispositif « Jeanbrun », introduit un nouveau mécanisme pour certains investissements locatifs. Il concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 dans des immeubles collectifs, qu’il s’agisse notamment d’un logement neuf ou d’un logement ancien faisant l’objet d’un niveau de travaux suffisant. Le dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement et impose notamment un engagement de location nue comme résidence principale pendant au moins neuf ans ainsi que le respect de plafonds de loyers.
D’autres mécanismes peuvent également entrer en jeu selon la nature du projet : déficit foncier pour certains logements loués nus avec travaux, Loc’Avantages, Denormandie ou encore régime fiscal de la location meublée.
En location meublée, les loyers sont notamment imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les règles varient ensuite selon la situation du bailleur et le régime fiscal retenu.
Avant d’investir, il est donc préférable d’étudier la fiscalité après avoir validé la qualité économique et immobilière du projet, et non l’inverse.
Les SCPI : investir dans l’immobilier sans acheter un logement
Préparer sa retraite grâce à l’immobilier ne signifie pas obligatoirement devenir directement propriétaire d'un appartement.
Les sociétés civiles de placement immobilier, ou SCPI, collectent l’épargne de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier. L’investisseur achète des parts et peut percevoir une part des revenus générés par les immeubles détenus.
Cette solution permet notamment d’accéder à un patrimoine immobilier diversifié sans avoir à assurer personnellement la recherche d’un locataire, la gestion courante du logement ou le suivi des travaux.
Elle présente néanmoins des risques qu’il ne faut pas minimiser. L’Autorité des marchés financiers rappelle que ni le rendement ni le capital investi dans une SCPI ne sont garantis. La revente des parts peut également prendre du temps. Les SCPI doivent donc être envisagées comme un placement de long terme et intégrées dans une stratégie diversifiée.
Il n’est ainsi plus pertinent d’affirmer, comme on pouvait parfois le lire auparavant, qu’une SCPI rapporte systématiquement « 4 à 5 % » de rendement immobilier. Les performances diffèrent d’une société à l’autre et peuvent évoluer dans le temps.
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