Acheter pour louer à l’année ou en location saisonnière sur la côte : quelle stratégie choisir ?

Sur la côte, dans des villes comme les Sables-d’Olonne, Pornichet, La Baule ou Le Pouliguen, beaucoup d’investisseurs ont privilégié la location saisonnière, pensant qu’elle était plus rentable. Cette approche est aujourd’hui très largement remise en question.

Entre tension sur le logement et réglementation renforcée, la location à l’année s’impose de plus en plus comme une stratégie stable et durable pour un investissement immobilier côtier.

Le marché immobilier côtier : un contexte particulier

Les villes du littoral présentent des caractéristiques bien différentes des marchés urbains classiques. La demande y est multiple :

• Résidences principales pour des actifs ou retraités,
• Résidences secondaires,
• Investissements locatifs saisonniers,
• Projets mixtes (usage personnel + location).

Cette diversité crée un marché tendu, avec des prix souvent élevés sur les secteurs proches de la mer, mais aussi des opportunités à saisir selon la stratégie choisie.

Aux Sables-d’Olonne comme à La Baule, une question revient donc souvent : « Comment choisir entre une location à l'année et une location saisonnière pour un investissement immobilier ? ».

La location à l’année : sécurité et stabilité sur le long terme

La location à l’année repose sur la signature d’un bail de longue durée, d’un an en meublé ou de trois ans en location vide, renouvelable par tacite reconduction. Cette stratégie est généralement privilégiée par les investisseurs à la recherche de stabilité et de visibilité sur le long terme.

Les principaux avantages de la location longue durée

Louer à l’année présente plusieurs atouts :

• Des revenus réguliers et prévisibles, facilitant le remboursement d’un crédit immobilier et la gestion de trésorerie.
• Une vacance locative limitée, une fois le locataire en place.
• Une usure du logement généralement plus faible qu’en location saisonnière, en raison d’une occupation plus stable et d’un turnover réduit.
• Des frais de gestion et de fonctionnement maîtrisés, avec moins de coûts liés au ménage, à l’ameublement ou aux remises en état fréquentes.
• Une gestion simplifiée, avec peu de turnover et moins de logistique au quotidien.
• Des charges et abonnements rationalisés, notamment pour l’eau, l’électricité ou l’internet, souvent à la charge du locataire.
• Une fiscalité optimisable, les frais d’agence étant intégralement déductibles des revenus fonciers et une large part des charges de copropriété (environ 70 % à 80 %) pouvant être récupérée.
• Des dispositifs et avantages financiers spécifiques selon la typologie du bien et sa localisation : aides à la rénovation, subventions locales ou mécanismes fiscaux favorables liés à la mise en location à l’année.

La location saisonnière : une stratégie sous contraintes croissantes

La location saisonnière a longtemps été privilégiée sur le littoral, portée par l’attractivité touristique et la forte demande estivale. Toutefois, cette stratégie ne peut plus aujourd’hui être considérée comme une solution systématiquement rentable.

Sur de nombreux territoires côtiers, elle fait désormais l’objet d’un encadrement renforcé : autorisations préalables, quotas par quartier, fiscalité spécifique et, dans certaines communes, volonté politique affirmée de limiter son développement au profit de la location à l’année.

Les points de vigilance à ne pas sous-estimer

Investir en location saisonnière implique aujourd’hui plusieurs contraintes majeures :

• Une forte dépendance à la saisonnalité, avec des périodes creuses parfois longues.
• Une gestion lourde et chronophage (turnover fréquent, entretien, logistique).
• Des charges élevées (conciergerie, ameublement, maintenance).
• Une incertitude réglementaire, avec des règles susceptibles d’évoluer rapidement selon les communes.

Focus Les Sables-d’Olonne : arbitrer entre rendement et sécurité

Le marché immobilier aux Sables d'Olonne est marqué à la fois par une forte attractivité touristique et par une population résidente croissante.

« On observe depuis quelques années un regain d’intérêt pour la location à l’année, notamment grâce au plan “Louez à l’année”, qui propose des aides financières et fiscales incitatives pour la location longue durée. »

Le plan « Louez à l’année » : sécuriser son investissement

Pour encourager la location longue durée, l’Agglomération des Sables-d’Olonne a mis en place le plan “Louez à l’année”, qui s’adresse aux logements de 25 m² et plus, qu’il s’agisse de résidences secondaires, de locations saisonnières ou de logements vacants. L’engagement demandé est une location à l’année pendant au moins 3 ans.

Les aides financières proposées :

• 5 000 € + 50 €/m², plafonné à 10 000 € sur 3 ans
• Aides à la rénovation énergétique majorées : jusqu’à 7 200 € si le bien devient une location annuelle
• Possibilité de cumuler les aides, avec un montant total pouvant atteindre 17 000 €

Impact sur le marché :

• Encourage la transformation des résidences secondaires ou logements vacants en locations à l’année.
• Limite l’usage touristique excessif au profit d’un parc de logements plus équilibré.
• Valorise les quartiers résidentiels périphériques pour la location longue durée.
• Contribue à la vitalité de la ville tout au long de l’année, en favorisant l’installation durable des habitants.
• Facilite le logement des actifs, dans un contexte de développement économique local et de nouveaux projets structurants, tels que la construction de l’Ylium et de l’Arena.

Écoutez notre podcast sur le sujet :

Focus sur la Baie du Pouliguen : un marché premium et tendu

La Baie du Pouliguen (La Baule-Escoublac, Le Pouliguen, Pornichet) est un marché à part. Les prix y sont élevés, la demande soutenue, et l’offre rare, notamment sur les biens proches de la mer.

« Sur la Côte d’Amour, la location saisonnière affiche souvent de très bons résultats en été, mais des périodes de vacance importantes le reste de l’année. Cette réalité amène de nombreux investisseurs à se tourner vers la location à l’année pour sécuriser leur investissement. »

Dans ce contexte :

• La location saisonnière sur la Côte d’Amour peut être envisagée sur des biens premium très bien situés, mais reste fortement dépendante de la saisonnalité et du cadre réglementaire local.
• La location à l’année constitue aujourd’hui la solution la plus sécurisée pour les biens à fort prix d’acquisition, en offrant une meilleure visibilité sur les revenus à long terme.

À noter : certaines villes du littoral ont mis en place ou envisagent des dispositifs incitatifs pour la location longue durée, à l’image du plan « Louez à l’année » aux Sables-d’Olonne. Même si ce n’est pas encore le cas sur La Baule, cela pourrait orienter le marché dans les années à venir. Il est donc prudent de ne pas baser son investissement uniquement sur la location saisonnière, afin de préserver la flexibilité et sécuriser son rendement.

Ce qu’il faut retenir de la location à l’année versus la location saisonnière

Acheter sur la côte, aux Sables-d’Olonne ou dans la Baie de La Baule, reste un projet à forte valeur patrimoniale. Dans un contexte de tension sur le logement et de réglementation renforcée, le choix de la stratégie locative ne peut plus reposer uniquement sur une logique de rendement à court terme.

• La location à l’année s’impose aujourd’hui comme la solution la plus stable et la plus lisible, offrant une visibilité durable sur les revenus et une gestion maîtrisée.
• La location saisonnière, plus exposée à la saisonnalité et aux évolutions réglementaires, doit être envisagée avec prudence.

Avant de vous engager, une étude précise du quartier, du type de bien et des règles applicables est indispensable. C’est cette approche raisonnée et sécurisée qui conditionne la réussite d’un investissement immobilier sur le littoral.