Transaction immobilière - Les diagnostics immobiliers obligatoires

Diagnostics immobiliers obligatoires
Dimanche 20 juin 2021   ·   Vendre, Gestion locative

Vous envisagez de mettre en vente votre appartement à Nantes ? Vous disposez d’un studio à louer pour des étudiants ? Quel que soit votre projet immobilier, en tant que propriétaire bailleur ou vendeur, vous devez remettre un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) au locataire ou à l'acquéreur lors de la signature du bail ou du compromis. 

Votre agence Bras Immobilier à Nantes vous éclaire sur ces diagnostics immobiliers dans cet article.

Petite histoire des diagnostics immobiliers

 

1996 marque le début des diagnostics techniques avec la loi Carrez, première initiative dont l'objectif est de mieux informer l'acquéreur sur la superficie réelle du bien qu'il va acheter par une certification reconnue.

Cette volonté de transparence guidera également l'apparition de tous les autres diagnostics, notamment afin de répondre à des problématiques sanitaires, ou plus récemment portée sur les nouveaux enjeux environnementaux. L'intention est d'encadrer et de sécuriser les transactions immobilières en France tout en protégant les biens, les personnes et l'environnement. 

Ainsi apparaitra en 1998 le diagnostic Plomb "ERAP" (remplacé par le CREP en 2006), en 1999 le diagnostic Etat parasitaire selon les régions, en 2002 le diagnostic Amiante avant démolition (DAAD), en 2005 le diagnostic Amiante avant Travaux et le DDT, en 2006 le DPE vente et l'Etat des risques naturels et technologiques, en 2007 le diagnostic Gaz, en 2009 le diagnostic Electricité, en 2011 le diagnostic Assainissement non-collectif, en 2013 le diagnostic Amiante des parties privatives et le nouveau DPE et en 2021 un DPE encore plus ciblé sur l'impact environnemental.

On décompte ainsi 9 diagnostics à faire réaliser par un professionnel certifié lors d'une vente, contre 5 maximum pour une mise en location, et que le vendeur ou le bailleur doit regrouper dans un document appelé "Dossier de Diagnostic Technique" que nous vous présentons ci-dessous.

 

Le dossier de diagnostic technique (DDT)  : quésaco ?


Fixé par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, ce Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est à remettre au moment de la signature par le propriétaire-bailleur ou vendeur auprès du locataire ou acquéreur, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, à usage de résidence principale ou secondaire.

Obligation indispensable à toute signature de bail ou de compromis, chacun des diagnostics qui compose le DDT remplit un rôle bien précis : 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 

Il informe le locataire ou l'acquéreur de la performance énergétique du bien par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Il renseigne également sur les charges prévisionnelles de chauffage. Sa durée de validité est de dix ans. Revu plusieurs fois depuis sa création en 2006, il a pour objectif d'encourager les travaux energétiques pour baisser l'impact des logements sur le climat et l'environnement.

 

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) 

Anciennement ERAP, Il indique si les revêtements du logement contiennent du plomb ou non. D’une durée illimitée pour les logements faisant apparaître l’absence de plomb, le CREP est obligatoire pour les maisons ou appartements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

 

L’état des risques et pollutions naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Ce document vise à informer le locataire ou l'acquéreur des risques encourus dans la zone où se situe le logement. (listes des zones arrêtées par la préfete)

 

L’état de l’installation intérieure de l’électricité

Il indique au locataire et à l'acquéreur si les installations électriques sont sécurisées, afin de connaitre les risques liés à ce type d’installation et éviter tout danger.

 

L’état d’installation intérieure de gaz

Il informe le locataire et l'acquéreur des mêmes risques que les installations électriques, mais appliqués aux installations intérieures de gaz. Il répond à un objectif de sécurité pour les résidents du logement, mais aussi ceux de l’immeuble. 

 

Le diagnostic bruit (uniquement dans le cadre d'une vente immobilière)

Depuis le 1er juin 2020, un diagnostic bruit sur les nuisances sonores aériennes a également rejoint la liste des documents obligatoires pour les zones d’habitations concernées. La région nantaise en fait donc partie, et tout particulièrement le Sud Loire sur des villes comme Rezé, Bouguenais ou encore Les Sorinières, du fait des couloirs aériens qu'empreinte l'aéroport de Nantes au-dessus de ces zones d'habitations.

 

L'état mentionnant la présence ou absence de matériaux contenant de l'amiante (uniquement dans le cadre d'une vente immobilière)

Cet état n'est demandé que pour les locaux construits avant le 1er juillet 1997

 

Le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif pour les immeubles d'habitations (uniquement dans le cadre d'une vente immobilière)

 

L'information sur la présence de termites (uniquement dans le cadre d'une vente immobilière)

Cette donnée n'est fournie que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

 

La superficie Loi Carrez (uniquement dans le cadre d'une vente ou location immobilière d'un lot en copropriété)

Cette indice certifie la surface que l'acheteur va acquérir sur le bien convoité.

 

Les obligations liées aux diagnostics immobiliers

Sachez que l’ensemble des diagnostics, exceptés l’ERNMT et l’état des installations d’assainissement non-collectifs, doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié.

  • Concernant le diagnostic amiante, il n’est pas à annexer au contrat de location. Cependant, il doit être tenu à la disposition du locataire si celui-ci souhaite le consulter.
  • Pour l’état d’installation intérieures d’électricité, et celui de gaz, ils sont à réaliser si ces deux installations ont plus de 15 ans. Le propriétaire-bailleur ou le vendeur peut être lourdement sanctionné s’il ne respecte pas ces obligations.

Ces documents au sein du DDT, doivent être transmis au locataire ou acquéreur au moment de la signature du bail ou du compromis, par email ou au format papier sur demande du locataire ou de l'acquéreur. Celui-ci doit être informé des diagnostics avant l’entrée dans les lieux. Le bailleur ou vendeur a pour obligation de réaliser le DDT en amont de la signature et doit donc anticiper la location ou la vente du logement. Si le propriétaire ne respecte pas ces obligations, il peut se voir lourdement sanctionner, en fonction de son manquement.

Cependant, il n’y a aucune obligation, pour le propriéraire-bailleur, de retransmettre ces documents lors d’une reconduction du bail. Notez que certains diagnostics non obligatoires peuvent également être transmis au futur locataire ou acquéreur, comme le diagnostic luminosité par exemple.

 

FOCUS DPE : les nouveautés au 1er juillet 2021

Diagnostic de performance energétique mis en place en 2006 pour répondre aux préoccupations climatiques, Le DPE évolue à nouveau ! De nombreux changements sont à souligner :

  • Le DPE devient opposable à compter du 1er juillet, comme les autres diagnostics obligatoires. Le propriétaire engage donc sa responsabilité en présentant le document à son locataire ou acquéreur. Ces derniers peuvent se retourner contre lui si le résultat est faussé, après vérification par une entreprise certifiée.
  • La méthode de calcul est unifiée pour tous les logements. Le DPE se base dorénavant sur les caractères physiques du logement et du bati ( isolation, système de chauffage, type de fenêtres), et non plus sur les factures de l'occupant sortant. De plus, de nouveaux paramètres sont ajoutés, comme les consommations énérgétiques des éclairages et auxiliaires. 
  • Dans le cadre d'un logement collectif comme c'est le cas pour les biens en copropriété, un seul DPE pourra être réalisé pour l'ensemble des appartements. Les propriétaires pourront en complément faire réaliser un DPE individuel s'ils souhaitent valoriser leurs travaux privatifs.
  • La présentation devient plus lisible, mettant en avant d'avantages de précisions tels que le confort d'été, la qualité de l'isolation et de la ventilation, les recommandations travaux et son coût pour atteindre une classe énergétique plus performante, ...
  • Les étiquettes energies du DPE seront exprimées en energie primaire (comme c'est la cas actuellement) mais prendront également en compte les émissions de gaz à effet de serre dans leur calcul. L'echelle des classes A à G que nous retrouvons actuellement en dégradé vert à rouge se fera donc sur un double seuil plus représentatif de l'impact énergétique du logement. Le DPE Vierge n'existera plus. 
  • Ces nouvelles méthodes de calcul vont potentiellement faire évoluer ou diminiuer la notation actuelle. En effet, un logement classé D auparavant pourra, avec ce nouveau DPE, basculer en E ou F si l'indice GES est energivore. 

Sa durée de validité générale reste de 10 ans comme c'était le cas auparavant. Petite nuance cependant concernant les DPE actuels. Pour assurer la transition, il est à noter que tous les DPE réalisés avant 2018 restent valables jusqu'au 1er janvier 2022 alors que les DPE réalisés après 2018 sont valables jusqu'à la fin de l'année 2024. 

In fine, ces nouvelles précisions mettront en avant de façon plus exacte les logements énergivores et référencés sous les lettres E, F et G. Les propriétaires louant ce type de logements devront, pour pouvoir continuer leur mise en location, réaliser des travaux energétiques avant les dates butoires définies par le gourvernement à savoir : 1er Janvier 2025 pour la lettre G, 1er janvier 2028 pour la lettre F et 1er Janvier 2034 pour la lettre E.  

Besoin d’accompagnement ? Notre service de gestion locativenotre service transaction et notre service déco rénovation restent disponible pour vous accompagner dans ces démarches liées à l’établissement du DDT, à la mise à jour du DPE et à la location ou vente de votre logement.

 

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Créée il y a plus de 50 ans, l’agence Bras Immobilier est spécialisée dans la gestion locative, la location, l’achat et la vente d’appartements et de maisons sur Nantes et ses environs. Nos collaborateurs passionnés et attachés à la qualité de service, vous renseigneront et vous accompagneront dans les démarches de mise en location d’un bien immobilier. N’hésitez pas à nous contacter pour tout renseignement.

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