Rénovation énergétique en copropriété : pourquoi nous avons créé un service dédié

Depuis le 1er janvier 2026, toutes les copropriétés dont le permis de construire est antérieur à 2013 doivent disposer d'un DPE collectif. Ajoutez le plan pluriannuel de travaux, l'interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores et des charges de chauffage qui pèsent chaque année un peu plus lourd : la rénovation énergétique en copropriété n'est plus un sujet que l'on repousse à la prochaine assemblée générale. À Nantes comme sur l'ensemble du Grand Ouest, les copropriétés que nous gérons nous adressent les mêmes questions. C'est pour y répondre que nous avons créé le Service rénovation énergétique BRAS Immobilier. Voici ce qui nous a décidés, et ce que cela change concrètement.

Ce que les copropriétés nous disent aujourd'hui

Les copropriétés ne nous parlent plus de rénovation énergétique comme d'un projet lointain, mais comme d'une décision à prendre. Le calendrier réglementaire y est pour beaucoup : entre le DPE collectif, le projet de plan pluriannuel de travaux et le retrait progressif des logements les plus énergivores du marché locatif, les échéances se sont rapprochées. Les copropriétaires bailleurs, en particulier, mesurent désormais qu'une décision collective repoussée a un coût individuel direct.

Mais la demande ne vient pas seulement de la réglementation. Elle vient aussi des charges et du confort d'été, comme l'ont démontré les épisodes de fortes chaleurs de ces dernières années. Le chauffage reste le premier poste de consommation d'un immeuble, et chaque hiver ramène la même question en assemblée générale : que peut-on faire pour que cela baisse ?

Dans le même temps, les dispositifs d'aide à la rénovation énergétique évoluent et privilégient de moins en moins les solutions reposant uniquement sur le gaz. Certains travaux liés aux chaudières individuelles ou collectives ne bénéficient plus des mêmes soutiens et peuvent être exclus de certains calculs ou dispositifs de financement. Ce contexte conduit aussi les acteurs de la filière, comme GRDF, à rechercher des solutions hybrides, combinant plusieurs sources d'énergie, afin d'améliorer la performance énergétique des immeubles sans nécessairement supprimer le gaz partout.

C'est de ces questions, à la fois réglementaires, économiques et techniques, répétées dans des dizaines de copropriétés, qu'est née notre réflexion.

Trois enjeux qui se superposent : financier, environnemental, technique

Un projet de rénovation énergétique en copropriété répond en réalité à trois attentes distinctes, et c'est ce qui le rend difficile à piloter :

• La première est financière : ce que recherchent les copropriétaires, avant tout, c'est faire baisser le coût de leurs consommations.
• La deuxième est environnementale, portée par des copropriétés de plus en plus attentives à l'empreinte de leur immeuble.
• La troisième est technique — et c'est celle qui bloque le plus souvent, parce qu'elle conditionne les deux autres.

Ces trois dimensions ne se traitent pas séparément. Un scénario de travaux qui améliore la performance énergétique sans tenir le budget ne sera pas voté. Un scénario qui tient le budget mais n'atteint pas le seuil de performance exigé perd l'accès aux aides, et devient donc plus coûteux. C'est cet équilibre, qui demande à la fois de la compétence technique et une bonne connaissance des dispositifs de financement, qui fait la réussite ou l'échec d'un projet — et, au passage, ce qui permet aux copropriétaires de valoriser leur patrimoine.

Pourquoi un gestionnaire de copropriété ne peut pas porter seul un projet de rénovation

Un projet de rénovation énergétique demande un temps que la gestion courante d'une copropriété ne laisse pas disponible. C'est le constat qui nous a décidés, et nous préférons le formuler franchement.

Le rôle du syndic couvre déjà l'entretien des parties communes, la comptabilité, les assemblées générales, les sinistres, la mise en conformité réglementaire et le quotidien des copropriétaires. Gérer une copropriété prend du temps.

Or un projet de rénovation ajoute une charge d'une autre nature :

• lecture des audits (dont le DPE et le PPPT) et adéquation avec le cahier des charges de Nantes Métropole ou des villes concernées.
• comparaison de scénarios techniques
• aide au montage des dossiers d'aides
• préparation de la décision en assemblée générale.
• puis suivi du chantier sur plusieurs mois. Le gestionnaire est le chef d’orchestre du projet et doit veiller au bon respect de la chronologie de chaque étape, organiser les visites des intervenants dans les logements et les parties communes, relancer les intervenants.

Demander à un gestionnaire d'absorber cela en plus de son portefeuille, c'était accepter que les projets avancent lentement et que la gestion courante en pâtisse. Nous avons choisi l'autre voie : constituer une compétence distincte.

Le Service rénovation énergétique BRAS Immobilier

Le Service rénovation énergétique BRAS Immobilier est une équipe interne dont la mission est la participation aux projets et au financement (Prêt collectif) de rénovation des copropriétés que nous gérons. Il ne prend pas en charge la gestion courante et n'intervient pas sur les autres sujets de la copropriété : cette spécialisation est précisément ce qui lui permet de suivre un cadre réglementaire et des dispositifs d'aide qui évoluent plusieurs fois par an.

L'équipe réunit deux expertes en rénovation énergétique, Kristel Cordier et Stéphanie Bernier. Leurs précédentes expériences dans l’immobilier et la banque comptent, car elles connaissent de l'intérieur les contraintes du gestionnaire de copropriété, le fonctionnement du conseil syndical, la façon dont une décision se construit avant d'arriver au vote et la mécanique de montage financier.

Depuis la création du service en 2024, c’est plus de 57 copropriétés qui sont entrées dans le processus de la rénovation énergétique dont 28 en audit, 23 en maîtrise d'œuvre phase conception et 6 en phase travaux.

Ce que cela change pour les copropriétaires

Le bénéfice concret pour une copropriété, c'est d'arriver en assemblée générale avec un projet abouti plutôt qu'avec une intention. Un projet abouti, cela signifie des scénarios chiffrés et comparés, une performance énergétique attendue, un plan de financement qui intègre les aides mobilisables, et une répartition claire de ce que chaque copropriétaire aura à financer, en articulation avec le fonds de travaux déjà constitué.

Le second bénéfice concerne les aides à la rénovation. Les dispositifs se cumulent; MaPrimeRénov' Copropriété, certificats d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro collectif, subventions locales; mais chacun a ses conditions et ses délais. Aller chercher le maximum de ce à quoi la copropriété a droit demande de connaître ces mécanismes et de déposer les dossiers dans le bon ordre. Une aide manquée pour un dossier déposé trop tard ne se récupère pas.

Pour les copropriétaires c'est une aide personnalisée, tant sur le recensement des travaux privatifs que sur le financement de la quote-part, car les montants sont parfois très importants. Cet accompagnement leur permet de faire financer leur quote-part et avançant le minimum de fonds.

Ce que cela change pour nos gestionnaires

Le service permet à nos gestionnaires de continuer à gérer la copropriété de manière tout à fait normale pendant qu'un projet de rénovation avance en parallèle. C'est un point que nous tenions à préserver : un projet de travaux ne doit pas se traduire par une dégradation du suivi quotidien pour les copropriétaires qui, eux, attendent toujours une réponse sur une infiltration ou une charge contestée.

Pour les gestionnaires qui souhaitent s'impliquer dans le projet, le service joue le rôle inverse : il leur dégage le temps et l'appui technique nécessaires pour aller plus loin qu'ils ne l'auraient pu seuls. Dans les deux cas, l'objectif est le même — que la compétence technique ne soit plus le facteur limitant.

Ce que nous attendons des professionnels de la rénovation

Ce que nous attendons de nos partenaires de la rénovation, c'est d'abord de la réactivité. Une copropriété décide collectivement, à des dates fixées à l'avance : un devis ou une réponse technique qui arrive après l'assemblée générale fait perdre plusieurs mois à un projet. Derrière chaque question que nous posons à un bureau d'études ou à une entreprise, il y a des copropriétaires qui attendent, eux aussi, cette réponse.

C'est aussi pour cette raison que nous participons aux rendez-vous de la filière. Le 22 janvier 2026, nous étions présents à la Matinale Copro'Réno organisée par GRDF au château de la Gournerie, à Saint-Herblain. Le format en atelier, en petit comité, permet d'aborder davantage de sujets qu'une réunion classique et de confronter les pratiques avec les autres acteurs de la rénovation énergétique des copropriétés du territoire. Découvrez notre interview lors de cette rencontre juste ici :

Les échéances qui attendent les copropriétés

Les obligations issues de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 sont désormais toutes entrées en vigueur, ce qui change la nature de la conversation : il ne s'agit plus d'anticiper une réglementation à venir, mais de se mettre en conformité. Le DPE collectif et le projet de plan pluriannuel de travaux suivent deux calendriers distincts, échelonnés selon le nombre de lots.

* PPT : Plan Plurinannuel de Travaux

(Sources : loi Climat et Résilience du 22 août 2021, article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, article L. 126-31 du Code de la construction et de l'habitation. Le projet de PPT concerne les copropriétés de plus de 15 ans ; le DPE collectif, celles dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.)

S'y ajoute le calendrier locatif, qui touche directement les copropriétaires bailleurs : les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F le seront en 2028 et les logements classés E en 2034. Dans une copropriété où le chauffage est collectif, la classe énergétique d'un lot dépend en grande partie de l'immeuble : un bailleur ne peut pas régler seul ce que seule une décision collective peut améliorer.

À retenir avant d'engager la rénovation de votre copropriété

Le gain énergétique atteint est généralement d’au moins 50 % pour monopoliser le maximum d’aides.La rénovation énergétique d'une copropriété n'échoue donc presque jamais sur la technique : elle échoue sur le montage. Un projet mal préparé ou fractionné par étapes se traduit par un vote reporté, des aides perdues faute de dossier déposé à temps, ou un scénario qui n'atteint pas le seuil de performance ouvrant droit aux financements. La configuration de certains immeubles, notamment en petits collectifs, peut aussi réduire le pourcentage de gains d’énergie si le bâti ne permet pas une isolation optimale.

À l'inverse, un projet présenté avec des scénarios comparés, un plan de financement complet et un calendrier réaliste se vote généralement sans difficulté. (sous réserve de l'atteinte minimale d'économies énergétique requise pour solliciter toutes les aides possibles)

C'est la raison d'être du Service rénovation énergétique BRAS Immobilier : faire en sorte que la préparation ne soit plus le point faible. Si votre copropriété doit réaliser son DPE collectif, élaborer son projet de plan pluriannuel de travaux ou envisager des travaux de rénovation, le meilleur moment pour en parler est celui où la décision n'est pas encore à l'ordre du jour.

Questions fréquentes

Le DPE collectif est-il obligatoire dans toutes les copropriétés ?

Le DPE collectif est obligatoire depuis le 1er janvier 2026 pour toutes les copropriétés à usage principal d'habitation dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Les copropriétés de plus de 200 lots y étaient soumises depuis 2024, celles de 50 à 200 lots depuis 2025. Le diagnostic est valable dix ans.

Qui dépose la demande de MaPrimeRénov' Copropriété ?

La demande est déposée par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires, et non par chaque copropriétaire individuellement. L’assistance à maîtrise d’ouvrage prend ensuite le dossier en charge. Les aides collectives sont versées au syndicat, puis réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes. La copropriété doit être immatriculée et à jour au registre national des copropriétés pour être éligible.

MaPrimeRénov' Copropriété est-elle cumulable avec les aides individuelles ?

Oui. Un copropriétaire peut cumuler MaPrimeRénov' Copropriété, qui finance les travaux sur les parties communes, avec MaPrimeRénov' pour des travaux réalisés dans son propre logement. Les deux dispositifs sont indépendants et répondent à des conditions distinctes. Le cumul est fréquent lorsque la copropriété engage une rénovation d'ampleur.

Quelle différence entre le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux ?

Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l'immeuble et identifie les postes de déperdition. Le plan pluriannuel de travaux hiérarchise et chiffre les travaux à réaliser sur dix ans. Le premier fournit la base technique du second : sans DPE collectif le plan ne peut pas être élaboré sérieusement.

Combien de temps faut-il pour mener un projet de rénovation énergétique en copropriété ?

Entre le vote de l’Audit énergétique et le lancement des travaux, il faut compter environ 4 à 5 ans en moyenne. l’Audit moins d’un an, la maîtrise d’oeuvre environ 2 ans, le démarrage de travaux après vote en AG, 1 à 2 ans. Ce délai dépend aussi si chaque phase est voté en AGO ou AGE après restitution, et sous réserve de retard des intervenants comme nous avons eu avec Nantes Métropole en début d’année où nous ne pouvions débuter l’Audit avant d’avoir l’accord pour les subventions, et que faute de personnel, ils ont repoussés de plusieurs mois les commission d’attribution pour les Audits. Il ne faut pas non plus que le dossier soit mis en pause volontairement parce qu’il y a d’autres travaux urgents à faire tels que le renforcement structurels des balcons.