Appels de fonds en copropriété : comprendre, anticiper et bien gérer ses charges

En copropriété, les appels de fonds rythment la vie financière de chaque copropriétaire. Ils permettent de financer l’entretien, le fonctionnement et les travaux de l’immeuble.

Comprendre comment ils sont calculés, à quoi ils servent et comment les anticiper est essentiel pour maîtriser ses charges, éviter les mauvaises surprises et gérer sereinement son budget immobilier.

Approfondir le sujet autrement

Vous souhaitez une explication claire et concrète des appels de fonds en copropriété ?

Dans notre podcast dédié, nos deux experts vous expliquent leur rôle, les erreurs les plus fréquentes des copropriétaires et partagent leurs conseils pour mieux les anticiper et les gérer au quotidien.

L’appel de fonds en copropriété

L’un des rôles de votre syndic de copropriété est de vous adresser des appels de fonds. Il s’agit de demandes de paiement envoyées aux copropriétaires afin de financer les dépenses nécessaires à la gestion, au fonctionnement et à l’entretien des parties communes de l’immeuble.

Les objectifs des appels de fonds sont :

• D’assurer la bonne gestion courante de la copropriété
• De régulariser annuellement et de façon détaillée les charges déductibles (impôts) et les charges récupérables auprès du locataire.
• De financer des travaux urgents ou votés lors d’une assemblée générale de copropriétaires via des appels de fonds exceptionnels.

Fonctionnement des appels de fonds

Chaque année, le syndic de copropriété convoque l’ensemble des copropriétaires lors d’une réunion appelée assemblée générale afin de :

• Valider les comptes de l’exercice passée et de déterminer la régularisation annuelle de chaque copropriétaire selon les dépenses réelles.
• Voter / ajuster les budgets de charges courantes des deux années à venir et l’échéancier.
• Voter les marchés travaux et les appels de fonds exceptionnels associés.

Les types de charges en copropriété

Pour bien comprendre la répartition financière d’une copropriété, il est important de distinguer les différents types de charges. Ces charges de copropriété couvrent l’entretien courant et les équipements spécifiques de l’immeuble, et permettent de garantir le confort et la sécurité de tous les occupants.

Charges générales :

• Entretien des parties communes (nettoyage, espaces verts, ascenseurs)
• Éclairage des couloirs et espaces communs
• Assurance des parties communes

Charges spéciales :

• Équipements communs tels que l’ascenseur, le chauffage collectif, la piscine ou les espaces sportifs

Voici un schéma qui permet de mieux comprendre la répartition des charges de copropriété :

Les contributeurs des charges

La gestion des charges de copro repose sur la contribution de tous les occupants et propriétaires de l’immeuble. Comprendre qui participe et comment permet d’anticiper vos dépenses et d’assurer une gestion transparente.

Les copropriétaires :

Ils participent aux charges en fonction de ses tantièmes de copropriété, qui représentent sa quote-part de l’immeuble. Cette clé de répartition garantit une contribution équitable entre les différents propriétaires.

Le règlement de copropriété est le document le plus important. C’est lui qui définit la répartition en fonction du lot et du type de charge.

Les locataires :

Ils contribuent indirectement via les charges versés en sus de leur loyer, notamment pour les charges récupérables telles que l’entretien des parties communes, le chauffage collectif ou l’eau chaude. Cela permet une répartition juste des coûts entre propriétaires et occupants.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 définit les charges pouvant être récupérées sur l’occupant du logement.

Modalités de paiement

Pour faciliter la gestion et la planification financière, les charges peuvent être réglées selon différentes périodicités :

• Charges courantes : Le plus souvent, les appels de fonds sont trimestriels ou semestriels.
• Charges exceptionnelles : L’échéancier est validé en assemblée générale selon l’urgence des travaux et peut donc être sur un appel de fonds comme étalé tout au long de l’année dans le cadre de gros travaux comme un ravalement.

Certaines copropriétés proposent également des paiements fractionnés ou automatiques, permettant aux copropriétaires de régler leurs charges de manière sécurisée et pratique, sans risque d’oubli comme par exemple le prélèvement à échéance ou mensualisé.

Anticipez toujours vos appels de fonds en mettant de côté une réserve de trésorerie (environ 5 à 10 % du budget annuel de charges). Cela vous permettra d’absorber sereinement une régularisation de charges ou un appel de fonds exceptionnel sans déséquilibrer vos finances.

Pour aller plus loin : autres situations d’appels de fonds immobiliers

Découvrez également comment les appels de fonds se déroulent dans le neuf ou lors d’un achat ancien.

Les appels de fonds dans l’immobilier neuf (VEFA)

Lors d’un achat en VEFA, les paiements sont répartis selon l’avancement des travaux :

• Dépôt de garantie : 5 % à la réservation
• Fondations : 35 %
• Hors d’eau / hors d’air : 35 %
• Achèvement des travaux : 20 %
• Livraison : 5 %

Cette répartition permet de sécuriser le paiement et de s’assurer que le promoteur respecte le calendrier de construction.

Conseil : toujours vérifier l’échéancier inscrit dans le contrat et anticiper une marge de sécurité de 5 % à 10 % pour les éventuels ajustements ou appels exceptionnels.

Les appels de fonds dans l’immobilier ancien

Pour un achat ancien avec prêt immobilier :

• Le notaire déclenche le déblocage des fonds quelques jours avant la signature de l’acte.
• Le montant comprend le prix du bien + frais de notaire + frais annexes (ex. garantie hypothécaire).

Exemple : pour un bien à 250 000 €, les frais de notaire s’élèvent à 18 750 €, la garantie à 2 500 €, soit un total de 271 250 €.

Il est important de s’assurer que la banque est prête à transférer les fonds et que l’apport personnel est disponible.

Ce qu’il faut retenir des appels de fonds immobiliers

Les appels de fonds sont un élément central de la vie en copropriété. Bien compris, ils permettent d’assurer l’entretien de l’immeuble, de financer les travaux nécessaires et de garantir une gestion saine et transparente.

Anticiper ses appels de fonds, c’est se donner les moyens :

• D’éviter les régularisations imprévues,
• De mieux maîtriser ses charges,
• Et de vivre sa copropriété plus sereinement, sur le long terme.