Location d’un appartement : qui paie les travaux et réparations ?

Que le logement se situe à Nantes, Rezé, Vannes, Pornichet, au Pouliguen ou aux Sables-d’Olonne, les questions liées aux travaux et aux réparations reviennent régulièrement au cours d’une location. Une chaudière tombe en panne, une fuite apparaît, une peinture se dégrade ou un équipement doit être remplacé : qui doit intervenir et, surtout, qui doit payer ?

La réponse dépend principalement de l’origine du problème. Le propriétaire-bailleur doit maintenir le logement en bon état et prendre en charge les réparations importantes ou liées à la vétusté. Le locataire reste, de son côté, responsable de l’entretien courant, des petites réparations et des dégradations causées pendant son occupation.

Quel est le cadre légal des travaux dans un logement en location ?

La répartition des travaux entre le propriétaire et le locataire ne s’organise pas au cas par cas. Elle repose principalement sur la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs, et sur le décret du 26 août 1987, qui définit les réparations locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment au bailleur de remettre au locataire un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, puis de l’entretenir pendant toute la durée du bail. Le décret du 26 août 1987 précise, quant à lui, les travaux d’entretien courant et les menues réparations qui peuvent être demandés au locataire.

Le contrat de bail ne peut donc pas transférer au locataire des travaux rendus nécessaires par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou un événement indépendant de son comportement. À l’inverse, une réparation normalement supportée par le propriétaire peut être facturée au locataire lorsqu’elle résulte d’une mauvaise utilisation ou d’une dégradation.

Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

Le propriétaire-bailleur doit réaliser les travaux nécessaires au maintien du logement en état, à sa sécurité et à son utilisation normale. Il doit également remplacer les équipements devenus défectueux en raison de leur ancienneté ou d’une usure normale.

Les réparations importantes et les problèmes structurels

Les travaux touchant à la structure du bâtiment ou à l’intégrité du logement sont généralement à la charge du propriétaire. Cela peut notamment concerner :

• Une fuite provenant d’une canalisation encastrée ;
• Un problème d’étanchéité de la toiture ou d’une terrasse ;
• Une fissure importante affectant un mur ;
• Une fenêtre ou un volet devenu inutilisable en raison de sa vétusté ;
• Une installation électrique ancienne présentant un défaut de sécurité.

Dans un immeuble en copropriété, certaines réparations peuvent relever du syndicat des copropriétaires, notamment lorsqu’elles concernent la toiture, la façade, une colonne d’eau ou une autre partie commune. Le locataire doit toutefois signaler le problème à son propriétaire ou à son gestionnaire, qui se chargera ensuite de contacter le syndic si nécessaire.

Le remplacement des équipements vétustes

Le locataire doit entretenir les équipements mis à sa disposition, mais il n’a pas à financer leur remplacement lorsqu’ils tombent en panne en raison de leur ancienneté.

Le remplacement d’une chaudière, d’un chauffe-eau, d’une VMC, d’un radiateur ou d’un équipement sanitaire défectueux relève ainsi du propriétaire lorsque la panne résulte d’une usure normale. En revanche, si le locataire n’a pas effectué l’entretien obligatoire ou a utilisé l’équipement de manière inadaptée, sa responsabilité peut être engagée.

Cette distinction se rencontre aussi bien dans les appartements anciens du centre de Nantes ou de Vannes que dans les résidences de la région nantaise, de la Côte d’Amour ou du Pays d’Olonne.

Décence énergétique : quelles obligations pour les propriétaires en 2026 ?

Les travaux de rénovation énergétique prennent une place croissante dans les obligations des propriétaires-bailleurs. En métropole, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est considéré comme non décent lors de la signature d’un nouveau bail, de son renouvellement ou de sa reconduction tacite.

En 2026, un logement qui est classé F peut encore être loué. Il sera toutefois concerné par le seuil de décence énergétique à partir du 1er janvier 2028. Les logements classés E seront concernés à leur tour à partir du 1er janvier 2034.

Les loyers des logements classés F ou G ne peuvent par ailleurs plus être augmentés en métropole depuis le 24 août 2022, que ce soit lors d’une nouvelle location, d’un renouvellement ou d’une révision annuelle.

Les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement sont à la charge du propriétaire. Ils peuvent notamment concerner :

• L’isolation des murs, de la toiture ou des planchers ;
• Le remplacement de fenêtres défectueuses ;
• L’amélioration du système de chauffage ;
• La ventilation du logement ;
• La production d’eau chaude sanitaire.

Pour les propriétaires d’un logement ancien à Nantes, Rezé, Vannes, Pornichet, au Pouliguen ou aux Sables-d’Olonne, il est donc important d’anticiper les prochaines échéances avant une remise en location.

Quelles réparations sont à la charge du locataire ?

Le locataire est responsable de l’entretien courant du logement, des petites réparations et des équipements mentionnés dans le bail. Il doit également prendre en charge les réparations rendues nécessaires par une mauvaise utilisation, un manque d’entretien ou une dégradation.

L’entretien des murs, des sols et des ouvertures

Le locataire doit conserver le logement propre et effectuer les petits travaux d’entretien courant. Il peut notamment lui être demandé de :

• Réaliser de petits raccords de peinture ;
• Recoller quelques parties de papier peint ;
• Reboucher proprement les trous laissés par des fixations ;
• Nettoyer les vitres ;
• Graisser les serrures et les mécanismes de fermeture ;
• Remplacer une clé perdue ou cassée.

Une peinture simplement défraîchie après plusieurs années ne doit cependant pas être confondue avec une dégradation. Le locataire n’a pas à remettre entièrement à neuf un logement uniquement parce que les revêtements ont vieilli normalement.

L’entretien des jardins, balcons et terrasses privatifs

Lorsque l'appartement en location à Nantes ou ailleurs en France dispose d’un extérieur privatif, son entretien courant incombe généralement au locataire. Cela comprend notamment la tonte de la pelouse, le désherbage, la taille courante des arbustes ou le nettoyage d’une terrasse.

Cette obligation peut concerner aussi bien une maison louée dans la région nantaise qu’un appartement avec terrasse sur la Côte d’Amour ou dans le Pays d’Olonne.

Les interventions importantes, comme l’abattage d’un arbre dangereux, la réparation d’une clôture vétuste ou la réfection de l’étanchéité d’une terrasse, restent en principe à la charge du propriétaire.

La plomberie, le chauffage et l’électricité

Le locataire doit assurer les petites interventions nécessaires au fonctionnement quotidien des installations :

• Nettoyer et déboucher les siphons ;
• Remplacer les joints ou les flexibles de douche ;
• Nettoyer les dépôts de calcaire ;
• Remplacer les ampoules et les fusibles ;
• Changer certains interrupteurs ou prises détériorés par l’usage.

Si le problème provient d’une canalisation vétuste, d’une fuite encastrée ou d’une installation électrique devenue dangereuse, la réparation relève en revanche du propriétaire.

Pour une chaudière individuelle, l’entretien périodique doit normalement être organisé par le locataire et réalisé par un professionnel qualifié. Dans le cas d’une installation collective, cette responsabilité revient au propriétaire ou à la copropriété.

Attention, la liste des réparations visées par le décret n’est pas exhaustive. Toutefois, les réparations rendues nécessaires par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou un cas de force majeure ne sont pas à la charge du locataire.

De manière générale, il est recommandé au locataire d’effectuer les vérifications et menues réparations relevant de l’entretien courant avant de solliciter l’intervention d’un professionnel, lorsque cela peut être fait sans risque. Selon la nature de l’intervention, son coût pourra en effet rester à sa charge.

Comment distinguer la vétusté d’une dégradation ?

C’est le point névralgique de la gestion locative. La vétusté correspond à l’usure normale d’un matériau ou d’un équipement sous l’effet du temps et d’un usage habituel. Elle ne peut pas être reprochée au locataire.

Une moquette usée après de nombreuses années, une peinture légèrement ternie ou un équipement arrivé en fin de vie relèvent généralement de la vétusté. Leur remplacement revient donc au propriétaire.

À l’inverse, une moquette brûlée, une porte enfoncée, un plan de travail profondément abîmé ou un mur couvert de traces importantes peuvent être considérés comme des dégradations. Le coût de la remise en état peut alors être retenu sur le dépôt de garantie, sous réserve de présenter des justificatifs et de tenir compte de l’ancienneté de l’élément concerné.

Pour éviter les litiges, les deux parties peuvent annexer au bail une grille de vétusté. L’état des lieux d’entrée doit également être suffisamment précis et accompagné, lorsque cela est utile, de photographies datées.

Comment organiser des travaux pendant le bail ?

Le propriétaire ne peut pas entrer dans le logement sans l’accord du locataire, y compris lorsqu’il possède un double des clés. Le locataire doit cependant permettre l’accès au logement lorsque les travaux sont nécessaires, urgents ou indispensables au maintien de sa décence.

Avant le début du chantier, le propriétaire doit informer le locataire de la nature des travaux et de leurs conditions de réalisation. Cette notification doit être remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Sauf accord exprès du locataire, les travaux ne peuvent pas être imposés les samedis, dimanches et jours fériés.

Lorsque les réparations durent plus de 21 jours, le locataire peut demander une réduction de loyer proportionnelle à la durée des travaux et à la partie du logement dont il n’a pas pu profiter. Si les travaux rendent le logement inhabitable, il peut aussi demander la résiliation du bail.

Que faire lorsqu’une réparation devient nécessaire ?

Lorsqu’un problème apparaît, le locataire doit prévenir rapidement son propriétaire ou son gestionnaire. Un simple appel peut permettre de signaler l’urgence, mais il est conseillé de confirmer la demande par écrit et de joindre des photographies.

Avant de déterminer qui doit payer, plusieurs éléments doivent être étudiés :

• L’origine exacte de la panne ;
• L’âge de l’équipement ;
• Son niveau d’entretien ;
• Les éventuelles dégradations constatées ;
• Les mentions de l’état des lieux d’entrée ;
• Les conclusions du professionnel intervenu sur place.

Le locataire ne doit pas engager de travaux importants de sa propre initiative en demandant ensuite leur remboursement au propriétaire, sauf véritable urgence nécessitant une intervention immédiate. De son côté, le propriétaire doit répondre dans un délai raisonnable et organiser rapidement les réparations lorsqu’elles concernent la sécurité, le chauffage, l’eau chaude ou la décence du logement.

Propriétaires-bailleurs : pourquoi anticiper les travaux ?

Une gestion locative efficace ne consiste pas uniquement à intervenir lorsqu’une panne survient. La maintenance préventive permet de limiter les urgences, de réduire les périodes de vacance et de préserver durablement la valeur du logement.

Avant chaque nouvelle location, il est notamment recommandé de contrôler la plomberie, l’installation électrique, les dispositifs de ventilation, les menuiseries, le chauffage et la validité des diagnostics immobiliers.

Le budget à prévoir dépend de l’âge du logement, de son état, de ses équipements et des éventuels travaux décidés par la copropriété. Un appartement récent de Rezé ou de la périphérie nantaise ne présentera pas nécessairement les mêmes besoins qu’un logement ancien situé dans le centre de Nantes, de Vannes, du Pouliguen ou des Sables-d’Olonne.

En connaissant précisément les responsabilités du propriétaire et du locataire, chacun peut réagir plus rapidement, limiter les désaccords et assurer un meilleur entretien du logement.

Vous êtes propriétaire-bailleur à Nantes, Rezé, Vannes, Pornichet, au Pouliguen ou aux Sables-d’Olonne ? Les équipes BRAS Immobilier vous accompagnent dans la gestion quotidienne de votre bien, le suivi des réparations et les échanges avec votre locataire.